こんにちは、海外不動産投資家の澤（@SawaAzumi）です。
不動産でもビジネスでも投資に対するリスクとリターンの関係は相対的で常にバランスが保たれています。
リスクが低い投資はリターンも低い。 リスクが高い投資はリターンも高い傾向にあります。 俗にいうローリスク・ローリターン、ハイリスク・ハイリターンの関係です。
しかし、ローリスクだから安心できる、ハイリスクだから失敗しても仕方がないという考え方は危険です。
投資にリターンがあり、そこにリスクが存在するならば、ローリスクでもハイリスクでもリスクは許容しながらも、そのリスクを自分でコントロールする努力が必要です。
海外不動産投資に置き替えて、リスクをどのように自分でコントロールすれば良いのか考えてみましょう。
目次
徹底的に勉強する
最も当り前で最も大切な事は、不動産投資の仕組みを勉強する事です。
不思議な事に、近所のスーパーの特売時は細かく値段などを調べるのに、高額な投資になったとたん人任せになって全然勉強しない人がいます。
高額な資金が必要な不動産投資は一度の失敗で、再起不能に陥ります。 長年貯蓄してきた貯金と退職金を投資に費やし大失敗する人達だって存在しているのです。
もちろん、勉強すれば必ず失敗を防げるわけではありません、しかし失敗する確率は確実に減ります。
不動産投資の場合、法的なルール、利息時の金利の計算方法、利回りの計算方法、税金など一通り知識を得てから開始する方が良いでしょう。
ある程度は、物件を購入する勢いや意気込みは必要ですが、基礎となる知識がある事が前提です。
書籍、セミナー、ウェブサイトなどで勉強する時は、誰が書いているのか、どのような立場の人なのかも同時に考えながら書いてある事を理解してください。 物件を売りたいが為に、実際とは違った情報を流しているかもしれません。
どんな情報でも懐疑的に見て、吸収するべき箇所を見極めてください。
既に投資している人達に話を聞く
例えば、アメリカで不動産投資をしたいと思っているならば、アメリカで既に不動産投資をしている投資家を参考にするのがいいでしょう。
どのような事に注意をして物件選定をしているのか、なぜその地域を選んだのか、なぜその価格帯で不動産を探しているのか参考にしましょう。 既に投資している投資家の話は書籍やセミナー等で勉強するよりも、為になる情報が多いはずです。
しかし、先人の知恵や経験者の経験が必ずしも役に立つとは考えてはいけません。 不動産投資の成功者はビジネス同様、成功談の多くが後付であり再現性が乏しい事が多く、全てを真に受けるのは危険です。
投資家の話は参考程度に、それを自分で考えるからこそ失敗する確率を減らす事が出来るのです。
なんでも無料で情報を得ようとしてはいけない
インターネットではどんな情報でも簡単に調べる事ができるので、情報は無料だと勘違いしている人達がいますが、本当に役立つ大切な情報はインターネットにはありません。
私が日本でライブハウスを立ち上げた時、音楽業界の事を一切知りませんでした。 インターネットで調べても知りたい事は一切書いてありません。
そこで、流行っているライブハウスの店長に突撃訪問して、有料で質問させてほしいと直談判しました。
結果的には2時間程度で5万円謝礼を支払わせて頂いて、質問させて頂ける事になりました。
無料ではなく、有料でコンサルのような形で話を聞けると、向こう側もいい加減な回答は出来ないし、こちら側も遠慮なく聞きたい事を聞けます。
話を聞くのに5万円は高いと思う人もいるかもしれませんが、絶対に調べられない情報が手に入りますから、金銭的な損得で考えると、あの時、業界のルールや仕組みなどを聞けなければ、間違いなく5万円以上の損失や遠回りをしていました。
投資やビジネスの成功者に話を聞きたい場合は、有料で依頼するのがオススメです。 *私は有料相談は受け付けておりません(;´･ω･)
地域選びも大切
海外投資の場合、投資できる地域は沢山ありますから、地域の選定でもリスクが変わってきます。
例えば、アメリカの場合、同じ家賃、同じ利回りの物件を選んだ場合でも、地域の選択は幅広くあります。 空率率が高い、犯罪率が高い、物件が古い、気候が悪い、固定資産税・保険料が高い、など考慮する項目は沢山あります。
投資先の地域は徹底的に調べて、なぜそこで投資をするのか明確に説明できるくらいにならなければいけません。
言葉や現地のルールが極端に分からない所には投資しない
海外不動産投資で失敗している人達に共通するのが言葉の問題です。 英語が苦手なのにも関わらず、アメリカで不動産を購入してトラブルになっている人が多いです。
そういった人達は大抵、日本の中間業者を経由して物件購入をしていますが、中間業者が撤退した場合、自分で管理対応しなければいけません。 現地の言葉が話せない場合は通訳を雇ったり、新たに中間業者を探したりと「言葉が話せる投資家」と比べてリスクが高まります。
全くその地域の言葉が話せない、現地のルールが分からないという人は、その国で投資をする前にある程度、言葉やルール、文化の勉強もするべきでしょう。
私は英語しか分からないので、英語圏でしか投資はしていません。 英語圏以外でも魅力的な投資場所はありますが、問題が起こった場合、言葉の話せない自分では対処できないと思っています。
そういった意味では、英語が苦手な人の場合は、日本人業者が多い、ハワイ、カリフォルニア、ニューヨークなどの地域は適しているかもしれません。 一つの業者がダメでも変わりはいくらでもいますから、言葉のリスクはこれらの地域では殆どないでしょう。
パートナー探し
不動産投資は大家業、すなわちビジネスですから良きビジネスパートナーを探す事が大切です。 不動産投資は一人で完結する事が出来ません。 物件選びにはリアルター、物件管理にはマネジメントカンパニ－、その他にも、塗装、配管工、電気、大工などの職人とのコネクションも必要です。
私のような長期保有型の不動産投資家の場合、物件を管理してテナントの募集などを請け負ってくれる管理会社の選定には人一倍気を付けています。
キャッシュフロー目的であれば管理会社、売買メインのキャピタル狙いであれば、不動産エージェントのパートナーを探す事が大切ですね。
良い管理会社を探す事は、それだけ失敗するリスクを減らす事が出来ます。
如何でしたでしょうか、リスクマネジメントはとても大切です。 投資をする時は、何がリスクで、それをどのようにコントロールできるのか考えてみてください。
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