こんにちは、2009年からアメリカで不動産投資をしている澤（@SawaAzumi）です。
先週ハワイのワイキキのコンドミニアムの物件にオファーを出した話の続報です。
ワイキキのコンドを購入して短期バケレン（AirbnbやVrbo）で運用しようと思っています。 詳しくはこちらの記事を参照してください。
一つは16階のオーシャンビューが69k、もう一つは17階のオーシャンビューで75kです。 これくらいの価格で購入できたら、確実に元本は回収できるだろうと踏んで、両方、内見を済ませて、16階を65k、17階を70kでオファーを出しました。
16階の物件は私がオファーを出す前に内見もしないでオファーを出していた人がいて、既に物件が購入されていました。やはり安いだけあって売れるのが早かったです。
このくらいの広さのコンドは内装を全面的にリフォームしても対して費用が掛かりませんからね。どんな状態でもリフォームすればいいや、って感じだったのでしょう。
17階の物件も既に数件オファーが入っていて、70kでは拒否されてしまいました。 70k以上でオファーをいれたバイヤーが居たので、その人に売られる事になってしまいました。
しかし、17階のオーナーですが、管理費や修繕費の支払いもままならないほど、お金に困っているらしく、一日でも早く物件を売却を希望していました。
私より高額な金額を入れた買い手が、ローンでの購入希望者だった事もあり、キャッシュバイヤーの私に73kでカウンターオファーをしてきました。
もともと70kで購入できるとは思っていなかった事と、73kでも十分にお買い得感があったので、そのままカウンターオファーにサインして、物件を購入する事にしました。
まだクロージングを済ませていませんが、余程の事がない限り、来週くらいに取引が完了する予定です。
自分で物件をインスペクションする
通常、アメリカでは物件を購入した際、ホームインスペクションといって、プロの不動産鑑定士のような調査員を雇い、物件の調査をします。
物件の代金を支払うまでに物件に問題がないか調査する期間が与えられます。 調査で物件に欠陥が見つかった場合、売買契約をキャンセルする事が出来ます。
このホームインスペクションですが、戸建ての住宅や広いコンドミニムの場合、プロのインペクターを雇う価値があります。 しかし、今回のように狭いスタジオタイプでインスペクターを雇う場合、微妙です。
というのは、インスペクターは配管や電流系統まで調べる事はないので、実際に目で見える場所しか調査しません。 狭いスタジオタイプのコンドの場合、トラブルがあるとすれば、水回りや電気系統以外では考えられません。
となると、物件の調査は配管工や電気技師を雇うか、自分で目に見える範囲で調べるかのという事になります。
物件が空室で長期間放置されていた場合、配管工や電気技師を雇う事も選択に入りますが、この物件はテナントが既に住んでいて、毎日生活をしています。 電気や水回りに問題があれば、大家や管理会社に連絡が入っているはずです。
直接、テナントに話を聞いても大きな問題はなさそうなので、自分でインスペクションをする事にしました。
というわけで先日、セルフインスペクションに行ってきました。 まずは水回りに漏れなどないか確認します。
シャワーなども実際に水をだして確認します。
シンクの下を開けて配管から水が漏れていないかも確認しました。
後は実際にエアコンや電気を付けたりして電気が使えるかも確認しました。 特に物件に問題なさそうなので、このまま契約に進みたいと思います。
リフォームは自分でするよ
現在入居しているテナントは9/1日までの契約となっています。 テナント退去後はバケレンで運用する為に、少しリフォームしなければいけません。
物件の状態はそんなに悪くなく（実際にテナントが住んでいるくらいですから）このままでも十分バケレンで貸し出せると思います。 しかし、最初にある程度綺麗にしておけば、その後のメンテナンスに悩まされないで済むので、テナント退去後に少しリフォームする予定です。
リフォームが必要な場所は以下の通りです。
・カーペットをフローリングに変更
・巾木
・壁紙を剥がす、ペンキを塗る
・亀裂修復（石こう）
・水回りの装飾品（シャワーヘッド、蛇口など）の変更
・ポップコーンシーリング 除去（アスベストが含まれている可能性もあって、体に悪そうなので考え中）
Home DepotとDIYのYoutubeを見て自分で全部やる予定です。
ハワイの場合、ハンディマンに依頼しても下手だし、仕事が遅い。 最悪の場合約束した日に来ませんからね。 余程大掛かりな事でないかぎり自分でやったほうが色々な意味で楽です。
ハワイのバケレンを通して子供に不動産投資の仕組みを教えたい
こちらの物件は私の家から車で20～30分くらいの場所にあります。 バケレンの運用は一先ずは全部自分で管理する予定です。
部屋の掃除など子供と一緒にやりながら、不動産投資の仕組みを教える予定です。
パパは7.3kでこの家を買って、5kを家具とか修繕に使ったんだよ。 毎月3000ドルの宿泊費がもらえるけど、諸経費（消耗品・税金・保険など）で1000ドルくらい発生するよ。
そうなると年間の収入は24000ドルだね。 あれ？ 4年目以降はお金が増えているよ？ こうやってお金に働いてもらって、稼いだお金を使えば、お金って減らないね？ みたいな（笑）
学校ではこういったお金の仕組みや投資の事は教えてくれないので、体験を通じて教えてあげたいと思います。
でも、僕が小さい頃に親から同じような事を教えられても全く興味示さなかったと思いますけどね。(； ・`д・´)
