表面利回り、実質利回りの違い(なぜ儲かる?)不動産投資を徹底解説

不動産投資に関わるところで “利回り○%”という物件購入の目安となる表現は必ず目にします。「利回り」は不動産投資においては必ずチェックすべき指標の一つですが、物件情報として記載されている利回りが“表面利回り”なのか“実質利回り”なのか、注意する必要があります。両者の違いについてご説明します。

表面利回りと実質利回りの違い

「利回り」とは、投資額に対してリターン(収益)がどれくらいあるかを測る尺度のことで、株式などの金融資産を運用する場合には一般的に使われます。

不動産投資における利回りは、投資額に対してどれほどのリターンが得られるかを見極める指標で、“表面利回り”と“実質利回り”の2種類があります。

表面利回り(グロス) = 表面的な収益性(目安)を表す

物件価格に対してどの程度の家賃収入(満室想定)が得られるかという“表面的な収益性を表す”のが表面利回りです。(数値が大きいほど収益が高いことを示します)

投資物件を探す際に「表面利回りで○%以上」と、最初の目安として対象物件を絞り込むのが、この表面利回りという指標です。

実質利回り(ネット) = 実質的な収益性(手取り)を表す

賃借人が決まらない空室リスクの想定に加え、不動産経営にかかる経費等を考慮して計算した“実質的な収益性”を表すのが実質利回りです。

不動産経営にかかる年間経費には、空室損失費用、固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金、などがあります。

この実質利回りが計算できると、実際手元に残るキャッシュが計算できるようになり、投資回収スピードがどれくらい速いかを把握する為にも用いることができます。

次に、表面利回りや実質利回りの計算方法を具体的にご紹介します。

実質利回りを知ることが大事

不動産投資は、表面利回りの高さだけで判断してしまうと失敗するリスクがあります。実質利回りを試算する過程で、各種費用の種類と金額を洗い出せるので、より正確にコストとリターンを見極めることができます。

<実質利回りをシミュレーションする際に注意する点について>

物件価格が高めとなる大都市圏より、割安になりやすい地方物件だと「利回り」が高くなる傾向にありますが、空室のリスクが高くなるため、必ずしも地方物件の方がよいとは限りません。より詳細に投資対象となる物件情報やエリア情報を吟味し、それらのリスクをシミュレーションに織り込んだ上で比較していく必要があります。

また、物件の種別や築年数によって、ランニングコスト(物件を維持していくために必要な支出)は実際には異なる為、事前にそれをある程度想定で折り込んでおかないと、実際に運用を始めてみると大きく利回りが下がるということになりかねないので注意する必要があります。

例えば、表面利回りが同じ物件が新築と中古それぞれであったとしても、新築物件の場合は、修繕がすぐに必要となる可能性は低いため、表面利回りと実質利回りとの差は大きくないのですが、中古物件の場合は購入後すぐに修繕費負担が必要となり、表面利回りと実質利回りとの差の開きが場合によっては大きくなることがあります。

また、新築物件と比較して、空室になる可能性も高いので、空室率もきちんとシミュレーションに入れて計算することが重要です。

最後に、物件情報に記載された利回りが、必ずしも実態を表していない可能性がある点にも注意が必要です。購入時の諸経費やランニングコストが含まれていないのはもちろん、こうした利回りは入居者がたくさんいて、満室の状態を想定した表面利回りであり、あくまで目安程度として評価すべき数字なのです。実際に不動産を運営して得られる利回りは、こうした「理想的な利回り」とは異なる可能性が極めて高いことを物件選びのときには忘れないようにしましょう。


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