不動産投資の種類(戸建て、区分所有、一棟等など)不動産投資を徹底解説

不動産投資には様々な種類がありますが、一般的に人気の高いものは次の3つとなります。

  • 1棟所有
  • 区分所有
  • 戸建て所有

  • 代表的な3種類の不動産投資についてそれぞれのメリット・デメリット、それぞれ比較してみましょう。

    代表的な3種類の不動産投資のメリット・デメリット

    (1)1棟所有(マンション・アパート)

    1棟所有とは、1室ではなく1棟(全室)を所有することをさします。

    マンション1棟全室で運用するので、もし空室が発生した場合のリスクを他の部屋で分散できるというメリットがありますが、一方で立地のリスクヘッジができないというデメリットがあります。

    また、資金面では大きな融資を受けることができ、レバレッジ効果を得やすく、家賃収入の面で大きな利益が期待できるといった特徴がある一方で、その分負債リスクも大きくなります。

    メリット

  • 部屋数が多い分家賃収入が多い
  • 部屋数が多いので空室になった時の空室リスクが分散される
  • 建物が建っている土地全てを所有できるため土地活用も検討できる
  • 区分所有より利回りが高い
  • 5棟もしくは10室以上の場合、法人化ができるので税制面の恩恵を多く受けられる可能性がある
  • デメリット

  • 金額が高いため負債リスクが大きい
  • 立地によるリスクヘッジがしづらい(複数所有すれば回避可能)
  • 規模が大きいので修繕など維持管理費も高くなる
  • 供給数が比較的少ないので、良い立地の物件が手に入りづらい
  • 区分マンションより中古市場の流動性が低く、換金性が低い
  • (2)区分所有(マンション)

    区分所有とは、1棟のうち1室(もしくは複数室)を所有することをさします。

    区分所有は他の不動産投資より低い金額で始められ、規模が小さいので比較的運用が簡単で手間があまりかからないといった特徴があるので、区分所有から不動産投資を始める方が多いですが、その分得られる収益も少ないです。

    また、空室になってしまい、家賃収入が0円の場合でも、ローン返済、管理費、固定資産税、修繕積立金などの支出がかかってしまうといったリスクがあります。

    メリット

  • 投資規模が他の2つに比べて小さいので始めやすい
  • 複数のマンションを区分所有することで立地のリスクヘッジがしやすい
  • 規模が小さいので修繕などの維持管理費が安い
  • 供給数が比較的多いので、良い立地の物件が手に入りやすい
  • デメリット

  • 部屋数が少ない分家賃収入は少ない
  • 空室リスクを分散しづらい
  • (3)戸建て所有

    戸建て住宅はファミリー向け物件のため家賃が比較的高めですが、1度空室になると次の借主を見つけるのが難しいといった空室リスクが場所によっては高いです。

    メリット

  • ファミリー向け物件のため家賃が比較的高め
  • デメリット

  • 立地や物件の魅力に左右されるため、空室・立地リスク共に高い
  • 単身者用の物件よりリフォーム費用は高くなる

  • 代表的な3種類の不動産投資の比較をまとめると、

    <まとめ>

  • リスクを抑えて始めたいなら区分所有
  • 本格的な不動産運用で大きなリターンを狙うなら1棟所有
  • 新築vs中古 比較

    投資対象である物件を選ぶ際、戸建て、区分所有、一棟等などの選択肢の他に、どれに投資をするにしても必ず選択しなければならないのは「新築」か「中古」かという点です。

    不動産投資では「新築」と「中古」のどちらに投資をするかによって、投資戦略が大きく異なってきます。

    新築・中古の特徴をまとめると、

    新築

  • 格好良く、人気ある(初期の集客力は高い)
  • 入居者募集から始めることになるので、家賃収入が未確定
  • 長期間の融資が受けやすい(耐用年数に対して借入期間が設定される傾向にある)
  • 家賃の下落率が高い(ただし、最初の家賃は高く設定できる)
  • 中古

  • 利回りが高い(家賃が下がりにくいので安定した運用が可能)
  • 購入時の必要資金が少なく済む
  • 現状の状況から運営状況が読みやすい(賃料も購入後すぐに入ってくる)
  • 減価償却期間が短く、効率的に節税ができる
  • 建物の修繕コストがかかる(売主の瑕疵担保責任期間も短い)
  • 物件価格が下がりにくい(土地の割合も高いのも要因)

  • 新築と中古どちらにもそれぞれメリット・デメリットがあるため、それらを考慮したうえで周囲の人口構成や需要などもよく調査し、新築か中古か選択すると良いでしょう。

    物件選びは不動産投資を行う上で非常に大切なポイントであるからこそ、不動産業者に任せきりにするのではなく、きちんと自分の目で行うようにしましょう。
    <まとめ>

  • 利益を得るなら中古で、格好良さ(自己満足)なら新築
  • 新築物件は投資回収スピードが遅く、価格が下がりやすい
  • 木造 vs 鉄骨・RC造(鉄筋コンクリート)比較

    不動産投資を行う上での重要なポイントの一つとして、物件構造の種類もそのうちの一つです。

    アパートやマンションなどは主に、木造とRC造が多く見られますが、これらはそれぞれ特徴をもっており、投資を行う上で重要なポイントになります。

    ここではそれぞれのメリットやデメリットについて説明します。

    <木造物件の特徴>
    利回りが高く、ランニングコストが低いのは木造の大きな魅力となります。

    【メリット】
    ・利回りが高い
    ・固定資産税、建物維持費などのランニングコストが小さい(税務上の耐用年数が長いため、借入期間が長くとれる、メンテナンス費用がかかりにくい)
    ・大規模メンテナンスのコストが小さい
    ・減価償却が早い

    【デメリット】
    ・法定耐用年数、融資期間が短いので、キャッシュフローが出しにくい
    (返済期間が短く金利が高い、法定耐用年数が短く売却しにくい)
    ・集客力が低い
    ・建物の寿命は短い

    <RC物件の特徴>

    木造物件と逆の特徴を持っていることがわかります。利回りが低い上にランニングコスト関係が大きくのしかかります。
    一方で、物件の評価も出て、耐用年数も長いので、融資面では良い条件で借入をしやすいです。

    【メリット】
    ・返済期間が長い、金利が低い
    ・集客力が高い
    ・耐用年数が長いので、売却しやすい
    ・建物の寿命が長い(メンテナンス費用がかかりにくい)

    【デメリット】
    ・利回りが低い
    ・固定資産税、建物維持費などのランニングコストが大きい
    ・大規模メンテナンスのコストが大きい
    ・減価償却が遅い


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