不動産投資のメリットとデメリット

不動産投資で成功するためには、成功者の体験談やノウハウを学ぶだけでなく、デメリットやリスクについても理解する必要があります。不動産投資を始める前にデメリットとリスクについてしっかりおさえましょう。

不動産投資におけるメリットについて

・融資によるレバレッジ効果
不動産投資は銀行からの融資を受けることができる唯一の投資であり、自己資金が少なくても、融資を活用してレバレッジを効かせることができます。

・高利回りで長期安定収入の投資
一般的に不動産投資は預貯金や株式投資に比べて配当利回りの高い投資です。

定期預金の金利は0.01%程度で、株式投資(国内)での配当利回りが5%を超える投資先は限られています。一方、不動産投資は都心部の4〜5%前後から地方で10%を超える物件も珍しくありません。長期間保有して安定した収入を目的とするならば不動産投資は優秀といえます。

また、株やFXは、自分ではどうすることもできない予測できない要因に、収益が左右されてしまいますが、マンション投資はリスクも予想でき、その対応策も講じることが可能なのです。

・インフレの対策になる
インフレになった場合、物価上昇にともない、預貯金などの貨幣価値が低下(目減り)し、投資物件の資産価値や賃料の上昇が想定されます。物価が上昇した時には購入した物件の資産価値や家賃収入も上昇すると予想され、不動産投資はインフレ対策になるといえます。

・他人に運用を任せて本業に専念できる
サラリーマンや自営業でも自分が働かないと収入を得ることができませんが、不動産投資の場合、運用が軌道に乗れば毎日物件の面倒を見る必要はありません。

・所得税・住民税を節税できる
不動産投資の場合は、減価償却費や管理費などの不動産の運用にかかる費用は経費として控除することが可能で、経費を計上することによって所得税・住民税を節税することができます。

また、不動産投資での赤字は、事業所得(店舗のある自営業など)や山林所得(林業)と損益通算(利益と損失を相殺できるしくみ)が可能になります。不動産投資は、赤字でも税金を安くできることもあり、節税につながるというわけです。

ただし、ローンの利息と減価償却費を経費として計上し節税ができる間はよいのですが、やがて経費が減少し、元本の返済額が増えると、節税効果が小さくなる「デッドクロス」と呼ばれる状態になります。 減価償却費ばかりを気にして物件を選ばないようにしましょう。

・相続税・贈与税を節税できる
現金や金融商品で相続するより、不動産の固定資産評価額をもとに相続税が計算されるため、現金よりも税額が低くなる可能性が高くなり、相続税・贈与税の額を低く抑えることができるのです。

相続税の計算をする場合、現金資産はその金額全額が相続財産として計算されます。ところが不動産はその価値の一定割合しか相続財産に含まれません。土地の場合は市場価格の約8割、建物は6割から7割が相場です。不動産投資に向いている賃貸用不動産の建物はそこからさらに30%の減額が可能です。

ただし、相続税対策を重視し不動産を購入したケースで税金面はやすくなりますが、そもそも安い物件を高いお金で買っていることになるので資産価値としては損していることになります。

・いざという時に「団体信用生命保険」が生命保険代わりに使える
不動産投資をすれば、生命保険の代わりに利用できます。

不動産投資において、仮にまだローン支払い中だったとしても、ローンの契約者が亡くなったり、生活に大きな支障が出る高度障害状態になったりした際には、「団体信用生命保険(団信)」というものが下りるため、残っているローンは全額清算され、以降のローンは支払う必要がなくなります。

このように、不動産投資は、投資物件が遺族にとって経済的な助けになる可能性が高く、いざというときの生命保険代わりとなるのです。

・年金や遺産の代わりになる
少子高齢化が急激に進む現代では、働き手は減る一方で年金を受け取る人口はどんどん増えていくため、年金の原資の不足が予想されています。そのため、従来の年金制度が今後も永遠に続くという保障はなく、いざ自分が年金を受け取る年齢になったときには、安定した手厚い年金制度ではなくなっているかもしれません。

その点、不動産投資は物件が空室にならない限り家賃収入が入ってきますし、人気が高い物件であれば、長期的で安定的な収入が期待できます。年金の代わりとして老後の安定収入を見込むことができる不動産投資は、特に若い世代にとってメリットがあるといえるでしょう。

不動産投資におけるデメリット・リスクについて

不動産投資をはじめようと考えている方にとって、どのようなデメリット・リスクがあるのか不安になると思います。投資にはリスクが付き物です。どのようなリスクがあるのかを理解した上で、そのリスクを最小限に抑えることが不動産投資のポイントです。

・空室・家賃下落リスク
不動産投資で最大のリスクは、「空室リスク」です。

不動産を購入しても肝心の入居者がおらず空室状態では、家賃収入は入ってくることはありません。物件をローンで購入した場合は、その返済が大変厳しい状況に陥ってしまいます。

また、家賃についても経過年数に応じてゆるやか下落していくリスクがあります。

・滞納・入居者リスク
滞納リスクとは、入居者が入っていても家賃を支払ってくれないことです。また、入居者同士のトラブルというのもリスクとしてあります。騒音トラブルや異臭、ゴミ問題などです。これら入居者のトラブルによって、他の入居者が退去し、新たな入居者が集まらないというリスクもあります。

・資産価値下落リスク
投資した不動産価格が投資した時よりも下落した場合は、損失を抱えます。これを不動産価値の下落リスクといいます。

不動産の資産価値は基本的に経過年数に応じてゆるやかに下落していきますが、不動産を売却するときに、肝心の物件の価格が購入時より大幅に低下していると、売却損が膨らんで「トータルで見ると収益があまり得られなかった」という結果に終わる恐れもあります。

・老朽化(修繕費)リスク
投資した物件が年数とともに想定以上に老朽化して、思っていたよりも修繕費用がかかるリスクです。

物件を購入する段階で修繕費用のシミュレーションをしていても、管理不備により想定以上に老朽化し、思っていたより劣化が進んでしまった場合、それはコストとして跳ね返って来ます。

・金利上昇リスク
金利の変動により、ローンの返済額が当初の想定よりも増えてしまうリスクです。

ただし、物件購入時にある程度の金利上昇は織り込む必要がありますが、この金利変動に関しては景気や物価に大きく影響されるため、正確に予測することは難しいです。

・災害リスク
地震、台風、洪水などの自然災害や火災などの災害により物件が損失してしまうリスクです。

・業者関連リスク
不動産投資では、物件を販売する不動産会社や物件管理を行う賃貸管理会社と関連していきますが、それら会社が倒産した場合、運用の相談ができなくなることや、家賃等の回収が困難になってしまうリスクがあります。

・流動性リスク
不動産の流動性とは、所有している物件を換金(売却)のしやすさのことを指しますが、不動産の場合、所有物件を売却しなければいけない時に、すぐに売ることができずに時間がかかってしまうリスクになります。

・初期費用がかかる
他の金融商品が1万円程度からでも始めることができるのに対して、不動産投資の場合は、少なくとも数百万円以上は必要なります。

もちろん、不動産投資を始めるにあたっては、投資用ローンを活用することができますが、その際にも不動産価格の1割程度の現金が必要になります。

・債務リスク
不動産投資は融資してもらえる投資法ではありますが、その反面、借金がリスクとなります。

空室や滞納が発生して数か月家賃収入が入ってこなかった場合、不動産経営が破たんすることになってしまいます。

リスクへの対策について

動産投資は、正しく運用することができれば、非常に効率的で安定した投資方法となりますが、リスクを把握せずに不動産屋から良い側面だけの説明を受け、勧められたものを購入すれば利益が得られる、といった甘いものでもありません。

また、良い物件にそう巡り会えるわけでもないため、不動産購入には迅速な決断が不可欠がとなります。特に、初めて投資用の不動産を購入する場合は注意が必要です。

正しい判断が迅速にできるように、事前にリスクと対策方法を把握し、その内容をもとに自分自身の購入判断基準を決めておくことが大事となります。

<各リスクへの対策方法について>
・価格変動リスクへの対策
不動産価値の下落を避けるには、値下がりにくい“賃貸需要が旺盛な都市で競争力が高い物件の確保”や、“リフォームなどの老朽化を回避する運営管理”が必要になります。

・空室リスクへの対策
空室リスクを最小限に抑えるためにも、“賃貸需要の安定している人気エリアを選ぶこと”や“入居者募集に強い信頼のおける賃貸管理会社をパートナーとして選ぶこと”が重要です。

なお、利回りの高い地方や郊外ほど高い利回りが取れますが、リターンの大きさはリスクの大きさの裏返しでもあります。こうしたエリアほど、人口が減少し、駅からも離れていることが多いので、賃貸需要は見劣りします。

・流動性リスクへの対策
少しでも早く換金するには、投資する段階から立地面や設備環境などの条件が良い物件に投資することです。

・業者関連リスクへの対策
不動産会社選びが、不動産投資の成功を左右するといってもいいほど重要なパートナーだといえます。その判断の目安のひとつに、事前にリスクをきちんと説明してくれるか否かが挙げられます。物件の購入はあくまでスタート。不動産投資を成功させるためには、家賃設定や建物の定期メンテナンスなど購入後のフォローもしてくれる会社を選ぶ必要があります。

・債務リスクへの対策
債務リスクを避けるためには、過度な借金は行わないこと。そして繰り上げ返済を欠かさずに行うことです。急な金利上昇による返済負担の増大に対応するためには、借金の額を減らすしかありません。高い利回りが期待できるからといって、身の丈をこえる借金をして不動産経営を始めることは大変危険です。

・金利上昇リスクへの対策
債務リスク同様に、金利上昇に耐えうる備え確保や定期的な繰上げ返済をすることが重要です。

また、物件購入時に提携している金融機関が多い不動産会社を選び、有利な条件でローンを組むことも必要です。

・滞納・トラブルなどの入居者リスクへの対策
滞納リスクに備えるには、滞納家賃の回収に強みを持つ賃貸管理会社に管理をお願いすることです。管理代行契約のなかには、万が一滞納が発生した際には、滞納家賃を保証するものもあります。

・災害発生リスクへの対策
災害発生を制御することはできませんので、災害が発生した場合にもその補修をカバーできる状態にしておくことが重要となります。地震保険、火災保険の加入やこれらの災害が起きたときに迅速に対応してくれる、フォロー体制の整ったパートナーがいることが重要になります。


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ABOUTこの記事をかいた人

澤 亜澄

1977年生まれ 連続起業家・投資家・フォニックス英語講師。 家賃収入で経済的自由、時間的自由を得る。 35才でセミリタイヤ後、家族でハワイに移住(現在6年目) 個人的な「活動」「レビュー」「考察」「解釈」などを書いてます。