不動産投資とはなにか(仕組み)不動産投資を徹底解説

なぜ投資する必要があるのか

まず始めに「なぜ投資する必要があるのか」について説明します。

投資とは、「目の前のお金を投じること(リスク)で、将来それ以上の利益になって返ってくること(リターン)を期待する行為」のことです。

リスクをとって”正しく運用する”ことでリターンを望めます。

しかし、投資には「投じた資金が減る(または返ってこない)可能性」というリスクもあります。よって、”正しく運用する”には自分で投資の仕組みなどをちゃんと理解することが重要です。

一方で、安全だと思っている貯蓄にもインフレリスクが存在することを認識する必要があります。

世界消費者物価指数を見ると、20年ずっと世界はインフレ(物価上昇)となっており、ほぼ毎年世界の物価は2%くらい上昇しています。また、日本は長く続くデフレから脱却するため、金融緩和などのさまざまな政策を強いてきました。現在のインフレ率の目標は2%。インフレすることで物価が上昇、その結果企業業績が上がり、賃金も上昇するというのが政府の描いているシナリオで、インフレ誘導している様子が明確です。

すなわち、インフレが進行するということは、預貯金の価値がその分目減りすることをも意味し、「預貯金だけが資産」という状況は、労働による収入がなくなった時の不安材料にしかならないのです。

<まとめ>

  • 投資とは、「目の前のお金を投じること(リスク)で、将来それ以上の利益になって返ってくること(リターン)を期待する行為」
  • ”正しく運用する”には自分で投資の仕組みなどを理解することが重要
  • 安全だと思っている貯蓄にもインフレリスク(物価上昇による貯金価値の目減り)が存在する
  • 投資における不動産投資の位置付け

    投資には、債権、投資信託、株式、不動産、FX・先物、仮想通貨といった様々な投資方法があります。

    不動産投資と他の金融商品を比較したときの不動産投資のメリットとデメリットは下記の通りです。
    メリット

  • 融資によるレバレッジ効果で収益性を高めることができる
  • 安定した収入の確保
  • 株やFXに比べて市場環境から受ける影響リスク(価格の変動性)が少ない
  • 預貯金と比較して長期で見たときに利益が出やすい
  • 団体信用生命保険による保険的効果が期待できる(死亡・高度障害状態になった場合ローン返済しなくて良い)
  • 節税対策(経費により所得税を節税、現金相続よりも相続税が節税)
  • インフレの影響を受けにくい
  • デメリット

  • 基本的に、短期で儲からない
  • 空室リスクがある
  • 修繕費など突発的な費用が掛かるリスクがある
  • 資金流動性リスク(流動性が低く、すぐに現金化できない)
  • 上記の内容により、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われるカテゴリにあります。

    投資信託などに比べると、自分自身で物件探しや運用をやっていかないといけない面では不動産投資の難易度は高いですが、その分収益性は高く、一般的には年間利回りは表面利回り10%以上と言われています。 すなわち、1千万円の物件で、年間100万円以上の収入ということです。ここから経費を差し引いてどれだけ利益が出すことができるか、というのが不動産投資の腕の見せ所になります。

    <まとめ>

  • 不動産投資は、安定した収入の確保や市場環境から受ける影響リスク(価格の変動性)が少なく収益性は高いが、空室リスクや突発的な修繕費がかかるなどのリスクがある(ミドルリスク・ミドルリターン)
  • 不動産投資の仕組みとプレイヤー

    不動産投資は、銀行からローンを組んで不動産物件を購入し、購入した物件の家賃収入を得て、ローンの返済を引いた部分で利益を得るという仕組みになっています。

    不動産業界においては、不動産会社、銀行、管理会社、売手、入居者、税理士、司法書士らの様々なプレイヤーがいますが、各プレイヤーの思惑は基本的には「自社の利益が最優先」であるということを理解し、投資家としての立ち振る舞いをすることが重要となります。

    例えば、不動産会社は、保有している不動産物件を売却したり、仲介することで利益を得ています。

    特に営業マンは自社の利益のために仕事をしているため、営業マンの説明は基本的には物件のメリット中心の話となることが多くことから、懸念事項についての確認することや自分でも調べてみるなどの対応は必要です。

    また、銀行は、回収見込みのある投資家に融資することで利息を得ています。投資家に儲けてもらいたい為に融資するのではないということを理解しておかなければなりません。
    最終的には各プレイヤーの思惑を理解しつつ、相場の値段、物件見た時の価値、妥当な価格、高いか安いかを自分自身で判断しないといけないので、不動産投資に失敗しない為にも不動産投資の仕組みを理解することが大事となります。

    何の勉強もせず、不動産屋から勧められたものを購入すれば利益が得られる、といった甘いものでもありません。

    <まとめ>

  • 不動産投資の仕組みは、銀行からローンを組んで不動産物件を購入し、購入した物件の家賃収入を得て、ローンの返済を引いた部分で利益を得る
  • 不動産投資に失敗しない為にも不動産投資の仕組みや各プレイヤーの思惑を理解することが大事
  • 不動産投資におけるレバレッジについて

    不動産投資の魅力の一つに、「融資によるレバレッジ効果」があります。

    融資によるレバレッジ効果として、サラリーマンなどの安定的な収入源があると銀行から融資を引きやすいので、自己資金に加えて借入金を併用することでより大きな規模で投資ができます。

    すなわち、「小さい資金で投資効果を上げ、さらに収益性を高める」ということができるのが不動産投資の魅力です。

    <まとめ>

  • 自己資金に加えて借入金を併用することでより大きな規模で投資をし、収益性を高めることができる(融資によるレバレッジ効果)

  • YouTube※YouTube始めました!!
    澤 亜澄(Facebook)※友達申請は全員承諾しますよ。
    澤 亜澄(Twitter)