不動産投資で得られる節税効果を徹底解説

不動産投資は節税効果の高い投資ではありますが、不動産投資の本質は「稼ぐこと」です。

短期的な節税だけにとらわれてしまうと、長期的に見た場合、節税以上の損失をするケースがありますので注意が必要です。

重要なのは、不動産投資によって、資産額を増やすことです。そのためには、キャッシュバランスを考えた長期的な賢い節税対策が必要です。

まずは、不動産投資で節税できる税金である下記の3種類について解説していきます。

  • 所得税と住民税
  • 相続税
  • 贈与税
  • では、それぞれについて説明していきます。

    経費と税金の関係について

    まずはじめに、経費と税金の関係について簡単に説明します。

    「会社の経費で落とす」という言葉をよく聞くと思いますが、なぜ会社は経費を出してくれるのでしょうか。それは、会社にとって「経費」と「税金」はとても密接な関係にあります。

    具体的には、経費は税金の控除対象にできるので、“経費を払うことによって”、会社として“払う税金を少なくできる”からです。

    所得税は、確定申告で申告する「所得」によって税額が決められます。所得とは「収入」から「経費」を差し引いたものを指します。

    総収入金額 - 必要経費 = 所得の金額

    つまり、必要経費が多くなればなるほど、納めるべき税金が少なくて済むという構造になります。

    例えば、不動産投資で800万円の収入を得るために200万円の経費を使ったら、600万円が所得として課税対象となります。(所得控除を含めた詳細な計算は下記の通り)

    所得税・住民税への節税効果

    会社勤めの方であれば、給与所得と不動産投資の家賃収入の不動産所得を合算(=「損益通算」)して確定申告をすることになりますが、家賃収入より管理費、借入利息(建物部分)、減価償却費等の必要経費が上回る場合(不動産所得がマイナス)、全体の課税所得が減額され、所得税や住民税の節税が可能となります。

    また、株やFXなどの金融商品は「損益通算」をすることができないので、不動産投資のみ活用できる節税方法となります。

    なお、不動産所得がマイナスになっても必ずしも資金が不足するわけではありません。経費に含まれる減価償却費は、管理費等の普通の費用とは違い、実際に支払われるものではないからです。(ただし、損益計算で経費には計上できます)

    また、所得税・住民税への節税効果は、初期費用が多くかかり確定申告上赤字になることが多い最初の年は節税効果を得られますが、次の年からは初期費用などの経費でなくなる項目があったり、減価償却費などで額が徐々に減っていくものもあり、節税効果はどんどん薄くなります。(運用がうまくいって支出より収入が上回るとその分の収入が給与に上乗せされる形で納税額が増えます)

    不動産所得に計上できる経費

    経費とは「会社が売上を上げるために使う必要な費用」のことです。

    例えば、会社で仕事をする上で文房具やパソコンなどさまざまなツールが必要になりますが、これらを購入する費用は経費扱いになります。

    もちろん、不動産投資でも物件の調査、購入あるいは維持のためにさまざまな費用が発生しますが、売上を上げるために使った費用はすべて経費となります。

    不動産所得に計上できる経費には以下の費用が含まれます。

    <a.購入時>

  • 租税公課(不動産取得税)
  • 登記費用
  • 仲介手数料
  • <b.運用後>

  • 減価償却費(建物部分の資産減価償却費)
  • 借入金利(返済額の利息部分)
  • 管理費(賃貸管理会社への手数料)
  • 修繕費
  • 租税公課(固定資産税・都市計画税)
  • 税理士費用
  • 損害保険料(火災保険料・地震保険料)
  • 交際費、交通費など
  • …など
  • <経費計算する際の注意点>
    最初の年は初期費用が多くかかり、確定申告上赤字になることが多く、節税効果を得られますが、次の年からはなくなるものや減っていくものもあり、節税効果はどんどん薄くなります。

    新築物件のほうが、節税効果が得やすいといわれている理由は、中古物件よりも初期費用が高いからという点と、減価償却費を計上できるという点です。

    法定耐用年数は、鉄筋コンクリート造の住宅用新築物件の場合、建物躯体が47年、建物設備が15年です。中古物件は築年数によっては減価償却費がなくなっている場合があるので、すぐ節税効果はなくなってしまいます。

    また、借入金利(利子部分)の費用について年々減少していきます。その理由は、基本的に、毎月借入金の返済はされるので、元本残高は減少していきます。したがって、支払いが進むにつれて月々の借入金利子は減少していくからです。

    相続税・贈与税への節税効果

    相続財産・贈与財産の価額は、法律で定める「相続税評価額」により算定します。

    この「相続税評価額」は、時価で評価される現金などに比較して、不動産は2〜3割程度少なくなりますので、その分の節税につながります。

    すなわち、現金そのものを相続・贈与する場合には税金計算のもとになる相続税評価額を下げることは出来ませんが、不動産での相続税計算上の評価額は、現金で持っているときよりも約3割価値が下がり(借家の場合)、相続税の大幅な節税となります。

    贈与税においても、持っている資産の評価額で税額が決まり、どういう形態で資産を持っているかが関係してくるので現金での贈与に比べ、相続税と同様に節税効果が見込めます。

    法人設立での節税メリット、デメリット

    不動産会社の設立は、節税のための一般的な手法として知られています。不動産投資における法人設立のメリット・デメリットを把握した上で検討してみると良いでしょう。

    <メリット>

    1) 不動産収益に課税される税金に対する節税
    サラリーマンが個人のまま不動産投資をすると、課税所得が大きくなって所得税率が上がるため、想定より手取り額が増えないケースがあります。

    個人の所得税と住民税は、税率が15~55%と所得に応じて税金が上がっていきますが、法人にかかる法人税は23.2%(+事業税等)となります。すでに個人での所得が多い方にとっては、法人で不動産運営をした方が、税金が少なくなり、法人化のメリットがあります。

    目安は、個人の所得が800万円~1,000万円を超える場合には、法人税の税率の方が低くなるため、法人の方が有利と言えます。

    2) 相続税の負担を減少させる
    相続が発生した際、個人で不動産を所有していると、不動産に対して相続税が発生しますが、法人の場合は、不動産ではなく株式の贈与という形で継承することが可能です。株式の贈与であれば、登記の手続きを行う必要はありませんので、登録免許税や不動産取得税などを納めることなく引き継ぐことが可能となります。

    3) 所得分散効果がある
    家族を法人の役員にして家賃収入から報酬を支払うと、一人当たりの課税所得が小さくなり、個人所得税の税率が下がります。その結果、トータルの税額は低くなります。ただし、安易に従業員を増やすと、社会保険料の負担が重くなるおそれがあるので注意が必要です。

    また、法人に内部留保した上で、将来、役員に退職金を支払う形も有効です。退職金は、通常の所得と異なり、税務上で優遇されているため税負担を軽くすることができます。

    4) 法人のほうが経費を幅広く計上できる
    個人では、家賃収入で得た不動産所得と、不動産の売却で得る譲渡所得は、種類の異なる所得として別々に課税されます。そのため、売却損が出ても、不動産所得と損益通算することはできません。

    一方、法人の場合は、損金を通算できます。たとえば、売却損が出たり、別の事業で大きな経費を使って赤字になってしまった場合でも、不動産所得の黒字と相殺することで、全体の課税所得を減らすことができます。

    また、繰越欠損金控除期間について、個人が3年に対し、法人は9年と控除期間が長いです。

    <デメリット>

    次に、個人と比較して、法人にした場合のデメリットについて説明します。

    1) 社会保険への強制加入
    法人を設立すると社会保険への加入が強制的に行われます。社会保険料は給与額の約30%かかるため、国民年金、健康保険に加入している場合に比べてその負担額が大きくなります。

    2) 毎年一定の税金が発生する
    法人では、利益に関係なく毎年7万円(資本金1,000以下、従業員50名以下、東京都に事業所が1か所の場合)の税金がかかります。一方、所得税、住民税は毎年5千円とその差6万5千円分税金の負担が大きくなります。

    3) 法人化による諸経費が発生する
    法人を設立する費用として、株式会社の場合、最低でも約20万円の費用がかかります。これに司法書士に設立を依頼した場合の費用や印鑑代などを加えると約25万円かかってきます。

    以上のように、法人化が有利になるかどうかは、「もともとの所得水準」に加えて、「購入する物件」によっても左右されます。

    この他、法人化するか否かは、単に金額的なメリット・デメリットだけでは決められない面もあります。たとえば、会社の就業規定で兼業禁止になっているために法人設立ができない方は少なくありません。

    いずれにしても、法人を作ること自体は難しくありませんが、「どのタイミングでどんな法人を作るか」、「どんな物件をどのように取得するか」などによって損得が分かれてきます。こういったスキームに慣れた専門家に相談することが重要です。


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