不動産投資で得られる利益(インカム、キャピタルゲイン)不動産投資を徹底解説

不動産投資で利益をあげるには2つの方法があります。

一つは、「 資産の売買差益により利益を得るキャピタルゲイン 」でもう一つは「 資産を所有することで利益を得るインカムゲイン 」です。これらについて説明していきたいと思います。

投資の基本:インカムゲインとキャピタルゲインとは

インカムゲインとは、

「 資産を“保有する”ことで得られる利益 」のことです。

例えば、

  • 株での配当金
  • 不動産投資の家賃収入
  • 外国為替のスワップポイント
  • などがインカムゲインにあたり、それが得られる利益は少額ですが、資産所有中に定期的に利益を得ることができるといった“継続的な収益”という特徴があります。
    また、キャピタルゲインとは、

    「 保有資産を“売買する”ことで得られる売買差益 」のことです。

    例えば、

  • 株での売却益
  • 不動産の売却益
  • 外国為替取引による利益
  • などがキャピタルゲインにあたり、キャピタルゲインは“一時的な収益”であり、インカムゲインと比較して、得られる利益が大きい一方で、利益が出るかどうかは不透明で、かつ、投資元本自体が減ってしまうリスクもあります。

    また、最終的な利益評価は、これら二つの合計がプラスになることがその投資が成功条件であり、それぞれの特徴を見極めながら、いかに利益の最大化を図れるかが投資での重要なポイントとなります。

    不動産で考えるキャピタルゲインとインカムゲイン

    不動産投資においては、毎月の家賃収入がインカムゲインで、マンション購入時の値段より高く売却することで得られる利益がキャピタルゲインとなります。

    この二つはそれぞれ利益の上げ方と税金が異なるため、不動産投資においては、違いをしっかり理解する必要があります。

    不動産の売却益(キャピタルゲイン)においては、売却する不動産の所有期間に応じて税率が決められており、不動産を売却したときには売却代金から、その不動産の取得費と売却するときにかかった譲渡費用を差し引いた譲渡所得(売却益)に所得税や住民税がかかってきます。

    不動産の所有期間が5年以下の場合「短期譲渡所得」、5年を超える場合「長期譲渡所得」となり、それぞれにおいて所得税・住民税の税率が異なります。特に短期譲渡所得の場合は税率が高く、よほど価格が上がらなければ短期の売買は向いていないことがよく分かります。

    長期譲渡:39.63% >>  短期譲渡:20.315%

    不動産投資は、物件取得から売却までの利益をいかに最大化するかがポイントとなりますが、キャピタルゲインへの税金が高いことに加え、人口が減少している日本では需給トレンドは下降気味で売買益は出しにくい傾向にあるので、キャピタルゲインを狙った不動産投資はリスクも高く、実質的には厳しい状況です。(ただし、税制の異なる海外不動産投資は事情が異なります)

    そのため不動産投資においては、毎月安定して得ることができる家賃収入(インカムゲイン)を中心に投資戦略を立てていくのが堅実な投資戦略となります。

    ただし、不動産に投資をしてインカムゲイン(家賃収入)を得られるといっても、入居者がいなければ家賃は一切入ってきません。そこで安定したインカムゲインを得るためには、人気の高いエリアや人口の多いエリアへの不動産投資を行うのが鉄則となります。

    キャピタルゲインとインカムゲインを左右するポイント

    キャピタルゲインを左右するポイント

    金融緩和政策などもあり不動産価格が上昇し、場合によって売却益(キャピタルゲイン)を得ているケース出てきていますが、今後も利益を得られるかは不透明であるので、“値下がりにくい物件を選ぶこと”が重要となります。 特に変えられない欠点(立地、耐震・傾き、瑕疵)があるものは要注意です。

    <取得時の判断ポイント:資産性の高い物件を選ぶ>

  • 人気エリアを選ぶ(借り手が豊富で貸し借りの需給のバランスが良い都市)
  • 駅から近い(そのエリアでの人気が高い)
  • 中古、木造物件(新築物件に比べてね下がりにくい)
  • 相場より安い
  • 破損箇所がない、メンテナンスが行き届いていること
  • ただし、人気エリアは資産性が高いのですが、一方で利回りが比較的低いことや、中古や木造物件だと新築・鉄筋に比べて修繕費用がかかるなどトレードオフの面もあるのでそれらも含めて検討する必要があります。

    また、売却時に考慮しておかないといけない判断ポイントとしては、

  • 売却価格は現在の家賃収入状況が大きく影響する(賃貸収益から査定される)
  • 売却時の税金として5年以上の運用でなければ高額の譲渡税が課税される(長期譲渡22.1%<<短期譲渡41.1%)
  • 多くの不動産会社に売却依頼する
  • インカムゲインを左右するポイント

    上記でも述べた通り、不動産投資の場合、多くのケースが家賃収入(インカムゲイン)がメインとなるため、安定収入でかつ高収益(高利回り)が望める物件を選ぶことが重要となります。
    <収益性の高い物件を選ぶポイント>

  • 立地
  • 利回りとキャッシュフロー
  • 融資(ローン)
  • 収益のベースとなる賃料水準や入居率の高さを左右する立地が第一のポイントといえます。相場価格やマーケットの状況を調べながら、どのエリアに狙いを定めるかを考えましょう。

    次に、物件情報などに掲載されている利回りは、満室想定時の年間家賃収入を価格で割った「表面利回り」が一般的です。表面利回りだけでなく、家賃収入からローン返済額や建物の経費(減価償却費・管理経費など)を差し引いた後に手取り収入がいくら残るか、というお金の流れ(キャッシュフロー)も把握しておくことが大切です。

    最後に融資についてですが、表面利回りが高い物件でも融資の条件が悪く、借入金利が高ければ、その差を大きく取れないので利益が残らないもしくは赤字担っているという事態になりかねません。そこで、金利や融資期間などの融資条件も含めて検討する必要があります。

    資産性と収益性のバランスについて

    不動産投資の特性上、資産性(キャピタル)と収益性(インカム)はトレードオフの関係にあり、資産性の高い物件(首都圏などの好立地)を選ぶと低収益(低利回り)となり、逆に高収益(高利回り)の物件を選ぶと資産性の低い(郊外や地方などの並立地)の物件となる傾向にあります。

    そこで、一つの物件で両方を期待するのはなかなか難しいので、投資スタイルを決めて物件を選択することが大事となります。

    資産性と収益性のバランスが良い物件を選ぶか、タイプを分けて複数取得するかは、融資を利用できる幅であったり、資産状況によって変わってくるので、個別で判断していく必要があります。

    また、利回りやキャッシュフローだけにとらわれすぎて、資産価格をおろそかにしたため、売却ができないといったケースにならないためにも、不動産投資はキャピタルゲインとインカムゲインの二つの利益をバランス良く考えることが大切です。


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