利回りの低いハワイで不動産を購入する大きなメリットとは?

896

こんにちは、ハワイ在住で海外不動投資家の澤(@SawaAzumi)です。

ハワイに住んでいると「澤さんって、なんでハワイで不動産投資しないんですか?」と質問される事があります。

私はアメリカのメインランドに何十件と不動産を購入してきているので、不動産投資に疎い人からすると、ハワイに住んでいる私が地元ハワイで不動産を購入しないのが不思議なようです。

正確には、自宅とワイキキのコンドミニアムを購入していますが、自宅は投資とは言えないし、ワイキキのコンドミニアムは投資ですが、殆ど趣味レベルです。

・合わせて読んでね
⇒ハワイで不動産投資開始!バケレンで運用すれば大儲け?
⇒ハワイ:投資用コンドミニアムのクロージングが無事完了しました。

私がハワイに不動産投資をしない理由は簡単です。

ハワイは家賃利回りが低いから

不動産投資は購入する地域によって大きく家賃利回りが異なります。 例えば、東京で2000万円のマンションを購入した場合、賃貸に貸し出せば、家賃は5万円程度でしょう。

物件価格が2000万円で家賃が5万円だった場合、利回りは3%です。

では、同じ2000万円でも北海道で購入したらどうでしょうか?

東京の場合、場所にもよりますが2000万円だったらワンルームマンション程度でしょうが、北海道の場合、2000万円あれば3LDのマンションが購入できます。

北海道で3LDのマンションを貸し出した場合、12万円くらいで貸し出せます。

そうなると北海道での家賃利回りは7.2%になります。

ハワイは東京と同じです。 物件が高く、家賃が低いのでBuy and Hold(長期で保有して家賃利回りを得る投資方法)の投資家の私は家賃利回りの低いハワイの投資は魅力的ではないのです。

しかし、世の中には家賃収入なんてどうでも良いと、ハワイに物件を購入している層が沢山います。

なぜ彼らは利回りの低いハワイで不動産を購入するのでしょうか。 私にはメリットがなくても、彼らには大きなメリットがあります。

絶大なる節税効果が期待できるから

6355404323_cf97f9c58e_b
海外不動産物件を保有していると大きな「節税メリット」があります。 

不動産所得は給与所得や、他の所得と「損益通算」が可能な事です。

損益通算というのは不動産物件の「減価償却費」を使って所得を下げる事です。

簡単に説明すると日本の税法では不動産の構造によって耐用年数が定められています。
*構造別の耐用年数:鉄筋コンクリート(RC)47年、重量鉄骨34年、木造22年

例えば1億円の新築建物の減価償却費を構造別に計算してみます。

RC:1億円×償却率0.022(耐用年数47年)=減価償却費220万円/年
重量鉄骨:1億円×償却率0.030(耐用年数34年)=減価償却費300万円/年
木造:1億円×償却率0.046(耐用年数22年)=減価償却費460万円/年

減価償却費/年とはその金額分だけ自分の所得を減らす事はできるという事です。

例えば、貴方が年収1000万円だった場合、所得はおよそ700万円前後でしょう。 その700万円に対して1億円の木造を保有している場合、毎年460万円を差し引いて申告する事が出来ます。

そうなると貴方の所得は240万となり殆ど税金を支払わないで良いレベルまで落とす事が出来ます。

海外の不動産物件を購入してもこの節税メソッドが利用できる

不動産の減価償却費を使って節税する方法は海外の物件を購入しても同じです。 実は、日本国内で海外の物件も損益通算できる事はあまり知られていません。

ちなみに私の担当していた税理士は海外不動産も損益通算できる事を知りませんでした。 海外不動産なんて持っている人は極まれなので税理士が知らないのも無理はありません。

更に、日本の物件を購入するよりも海外の物件(特にアメリカ)を購入した方が節税効果が高いんです。

上記の耐用年数ですが、不動産の上物(建物)にしか適用されません。 土地の狭い日本の場合、1億円で購入しても土地の価値が7割以上ある事が多いので、実際には建物分の3000万円しか減価償却する事が出来ません。

しかし、広大な土地があるアメリカの場合は逆に土地と建物の比率が逆転しています。 そうなると7000万円を減価償却する事が出来ます。

物件が耐用年数を超えている場合

一番大きなメリットはこの部分です。 日本の税制では、物件が法定耐用年数超えている場合、「4年間での加速度償却」が認められています。

例えば、木造物件の場合、築22年以上、RCの場合築47年以上です。 

ハワイで築47年以上のコンドミニアムを購入した場合、建物価格の総額を4分割した金額を4年に渡って所得から損益計算する事が出来ます。 ハワイの場合借地権(土地がリース)の物件などもあるので、購入金額全てを損金で計算する節税方法もあります。

ある程度所得があれば減価償却費の節税メソッドは最強

calculator-385506_960_720
これで何故、利回りの低いハワイの不動産を購入している層がいる事が分かりましたね。 私は米国在住なのでこの節税メソッドが利用できないのでハワイの不動産は魅力的ではありません。

しかし、日本在住で、ある程度所得が高く、毎年多額の税金を支払っている人達には、これ以上の節税メリットはありません。

税金を多く払っている人の中には減価償却費を使えば格安(実質ゼロ円?)でコンドミニアムが手に入れられるんじゃないかな。

一応お伝えさせて頂きますが、私は税理士ではありませんので、細かい数字の計算などは直接税理士の先生にお問い合わせください^^ 

以下の4つの記事も必読の記事です!

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

最新情報をお届けします

シェアありがとうございます