不動産投資の利回りと時間軸の関係

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私の知人の不動産投資家で、やたらと物件の利回りに拘る人がいます。

例えば彼は、表面利回りで15%いかない場合は物件の書類すら確認しません。 そして不動産会社には15%以上の物件以外は興味がないから、利回り15%以上の物件だけ紹介してほしいと念を押してあります。

表面利回り、実質利回りの違いは彼も十分に理解していて、空室率、ローンの支払いなど計算した上で利回り15%以上ないと投資として魅力ではないと判断しているようです。

彼の考え方は理解できます。

不動産投資はビジネスと違って、突然、利益が極端に増える事はありません。

例えば、自分の会社が取り扱っている商品がヒットして売上が3倍になるとか、自社のサービスがTVで取材されて申込者が殺到するなど。

不動産の賃貸経営では、自分の物件がTVで紹介されても家賃が5倍に跳ね上がるような事はありません。 家賃の相場が決まっている限り、一般的なビジネスのように売上を大きく伸ばす事は出来ません。

その為、私の知人のように緻密に利回りを計算して、収益を予測する事は大切です。

しかし、私の知人ですが、利回りに拘りすぎて物件を購入する事ができません。 なぜなら利回り15%以上の物件が出てこないからです。

不動産投資の難しい所は、物件を購入しないと始まらないという所です。 利回りだけを追うと折角の購入チャンスを逃す事になりかねません。

不動産投資の利回りは時間も味方につける

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不動産投資を成功させるには色々な重要な条件がありますが、その中の1つに「時間を味方につける」という考え方があります。

不動産投資を始められる年齢は早くて30代くらいからです。

宝くじに当選したとか、親の資産を受け継いだ等がない限り、社会的信用(ローンを組むため)もしくは現金が必要です。 誰でも簡単に始められるものではありません。

早い段階の30才から始められて、60才の引退まで不動産投資をしても投資できる期間は30年間しかありません。

不動産投資は基本的に成果を上げるのに時間がかかる投資ですから、自分が使える時間を十分に考慮する必要があります。

時間を味方に付ける考え方とは

例えば、貴方が利回り15%以上の物件でなければ購入しないと決めているとします。

表面15%というと月の家賃が10万円で物件価格が800万円の物件です。

マーケットに月の家賃9万円で物件価格が800万円の物件が出てきました。 利回りは13.5%です。 もちろん貴方は15%以上の物件でなければ興味がありませんので、物件の購入は見送ります。

その間、1年間物件探しを続けるものの、希望の利回り15%の物件は出てきませんでした。

もし仮に1年前に家賃9万円で物件価格が800万円を購入していたらどうなっていたでしょうか?

1年間の間に入ってきた家賃収入は108万円(9万x12ヶ月)です。

考え方を少し変えて、もし1年前に購入した物件を、いま購入できたと過程します。

1年前の物件価格800万円です、そこから1年間入ってきた家賃108万円を引くと物件価格は692万円と考える事が出来ます。

その後の家賃は月9万円で同じです。 しかし物件価格は692万円と考える事ができるので、利回りは15.6%になります。

もちろん、実際に購入しているのは1年前、投資金に対する利回りは13.5%です。

しかし考え方を変えて、自分の条件に合わなかった利回りでも、時間を味方につければ、自分が購入を見送った物件でも、最終的には入ってくる収益が増える事になります。

時間軸を考慮しても、赤字になるような物件を購入しては意味ありませんが、時間を味方につければ、このような考え方もできます。

ビビるな! 買ってしまえ!

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投資でもビジネスでも重要なのは実行力、決断力です。 不動産投資は物件を購入しないと、何も始まらないなら、どこかのタイミングで購入しなければいけません。 

完璧な条件の物件を待っていても一生出てきません。

大切なのは失敗を恐れず、行動に移す事です。

なんでもかんでも買ってしまいましょう、と言っているのではありません。 私の知人のように不動産投資を利回りという1つの側面だけ見て、時間だけが過ぎていくのは効率的ではありません。

物件を購入すれば、大きな失敗もします。 でも「時間を味方につける」という意味なら、失敗はなるべく早く経験したほうが得です。

投資に失敗しても失うのはお金だけ。 お金が無くなったらまたゼロから貯めればいいじゃないですか。

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