「訴訟対策で有効?!」アメリカの不動産所有形態に刮目せよ!!

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こんにちは、アメリカ不動産投資家の澤(@SawaAzumi)です。

アメリカで不動産投資(もしくは不動産を所有)する場合、考えなければいけないリスクの一つに「訴訟」があります。

賃貸運営というのはビジネスであり、大家はテナントに対して安全で尚且つ快適な住居を提供する義務があります。

もし、その義務を怠った場合、大家は損害賠償の訴訟をテナントに起こされる可能性があります。

アメリカはご存知の通り訴訟大国です、常識では理解できない理由で訴えられます。 しかし簡単に訴訟できる反面、アメリカには訴訟を回避する方法、または訴訟された時の対策も多くあります。

本日はそんな訴訟対策の一つをご紹介します。

特にハワイで不動産を所有している人は必見ですよ(-ω☆)キラリ

アメリカ不動産の所有形態は4つあるよ

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まずはアメリカにはどのような形で不動産を所有できるのかザックリ見てみましょう。 厳密には州によって異なるのですが、アメリカの不動産所有形態は4つあります。

1. Sole ownership(単独所有権)

個人でも法人でも名義が単独で保有する形態です。 所有権を不動産を担保に借りれする事や、賃貸に出したり、売却する事が出来ます。 

2. Tenancy by the Entirety(連帯不動産権)

結婚している夫婦が共同(夫婦名義)で不動産を所有する形態です。 

夫婦には同様の権利が与えられ、夫婦両名義の署名がない限り、物件の売却等は行なえません。 どちらか一方が死亡した場合は、自動的に生存者に権利が移動して、Sole ownership(単独所有権)に切り替わります。

3. Joint Tenancy(合有不動産権)

2人以上の所有者で所有する形態。 当事者一方が死亡した場合は残存者が当該不動産を承継する権利を持ちます。 すべての合有権者はその不動産に関して平等な権益および諸権利をもっています。

4. Tenancy in Common (共有不動産権)

合有不動産権とは違い不動産の権益を共有する形態です。 共有不動産者の1人が死亡した場合でも、残存者が死亡者の持分を承継することはできません。 複数の所有者は別々の不動産権利証書によって個人の所有部分がはっきりしているのも大きな違いです。 それぞれの所有権は自分の権益を自由に売買することができます。

注目するべきはTenancy by the Entirety(連帯不動産権)

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Tenancy by the Entiretyは夫婦名義で不動産を共同所有する形態です。

アメリカの法律では、Tenancy by the Entirety名義の場合、夫婦の一方の「個人負債」や「事業債務」または裁判等の「損害賠償金等」を回収する目的で、連帯不動産権 を差し押さえたり、その一部の売却を強要することはできません。

例えば、私のハワイの自宅名義がSole ownership(単独所有権)だった場合、なにかしらの賠償金請求の裁判で負けて負債額が支払えない場合は自宅が差し押さえられる事になります。

しかし、ハワイの自宅名義がTenancy by the Entirety(連帯不動産権)であれば、私個人の免責を理由に夫婦で所有する不動産を差し押さえる事は出来ません。

これは夫婦(家庭)とは最も大切なものであり、それを支える住宅を差し押さえた場合、家族が崩壊するという考え方がアメリカの根底にあるからです。

結婚していて、アメリカで不動産を所有している人で、妻のサインをもらうのが面倒だからという理由でSole ownership(単独所有権)で所有している人が多いですが、訴訟対策という意味ではTenancy by the Entirety(連帯不動産権)名義で所有した方が良いでしょう。

これはテナントから訴えられるケースだけではなく、車の事故やゴルフやサーフィン等で起こりうる過失傷害等で賠償請求される場合など他のケース全てに当てはまります。

LLCは訴訟対策にならないよ

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アメリカで不動産投資をしている人で訴訟対策の為にLLC(Limited Liability Company)を設立してLLC名義で不動産を所有している人達がいます。

LLCとは日本でいう個人事業主のような形です。 アメリカの場合は複数の人が個人事業主として参加する事が出来ます。

法人格ではないので法人税等は発生しません、あくまでも個人事業主ですから所得があれば、個人に直結して確定申告はそのまま個人で申告する形です。

Limited Liability Companyという言葉から有限責任のようなイメージがありますが、もしメンバーが一人のLLCを設立した場合、所得が個人に直結するのと同じように負債責任も個人に直結します。

LLCでも負債責任を有限するする事もできますが、LLCのメンバーが2人以上必要です。

しかしながら、2人以上のメンバーが夫婦だった場合、法的には夫婦は一人のメンバーと解釈される為、最終的には夫婦共有財産で精算する事を余儀なくされます。

夫婦でない全く異なるメンバー2人で構成すれば有限責任になりますが、不動産投資を行う場合、全く関係ない第三者と投資物件を所有するというのは、また別の意味でリスクが高まります。

訴訟対策の側面からはLLCを設立するのではなく、Corporationを設立するか結婚している場合はTenancy by the Entiretyで保有する方がリスクが低いでしょう。

私の場合、ここで紹介した方法とは違う訴訟対策をしていますが、アメリカで資産を持つ場合、多少なりとも訴訟された時の事を考えておいた方が良いでしょう(`・ω・´)キリッ

*アメリカでTenancy by the Entirety名義で保有できる州は以下の通りです。

Alaska
Missouri
Arkansas
New Jersey
Delaware
New York
District of Columbia
North Carolina
Florida
Ohio
Hawaii
Oklahoma
Illinois
Oregon
Indiana
Pennsylvania
Kentucky
Rhode Island
Maryland
Tennessee
Massachusetts
Vermont
Michigan
Virginia
Mississippi
Wyoming

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ABOUTこの記事をかいた人

澤 亜澄

1977年生まれ 連続起業家・投資家・フォニックス英語講師。 7億円ほど海外不動産に投資。家賃収入で経済的自由、時間的自由を得る。 35才でセミリタイヤ後、家族でハワイに移住(現在5年目) 「自由な人生」をテーマに企業や組織に縛られない新しい生き方を伝えるブログ。