質の高いテナントに長期間住んでもらうテクニック

Happy family near new house. Real estate concept.

年末に購入したメンフィスの物件ですが、年始に各種手続き(保険加入、管理会社との契約)が完了しました。

その後、テナントも無事に見つかって、2月から入居する事になっています。

こちらの物件、現地で見学している時、不動産会社の人は「この物件はテナントを朝、募集したら夕方には決まっているよ」と自信満々に説明していたのを覚えています。

それを聞いていた私と、一緒に不動産視察をしていた人達は「流石にそんなに早くは見つからないでしょう、ブハハwww」と失笑していました。

しかし、驚く事に、実際にテナントを募集開始したら、半日でテナントが決まってしまったのです。 実際には朝ではなく、夕方に募集したら、次の日の午前中にはテナントが決まり、手付金の支払いが完了していました。

アメリカ不動産では、テナントの募集に困った事はありませんでしたが、募集を開始して半日で決まる事は過去になかったので驚きました。

嬉しい反面、以下のような疑問が生じました。

そんなに早くテナントが見つかるなら家賃を上げた方が良かったんじゃない?

どのような地域にも適正家賃価格という相場が存在しています。 朝テナント募集開始して、その日の夕方に決まるくらい人気があるなら、家賃の適正価格が間違っているのはないでか、という事です。

今回募集した家賃は$1375です。 契約自体も$1375で結んでいます。

本来だったら、$1600くらいで募集をだして2週間くらい希望者を募って、その中から質の高いテナントを選ぶ方が理にかなっているように思いました。

$1600の家賃は無理でも、交渉すれば$1500くらいで契約できる可能性だって十分にあります。

適正価格より安く家賃を設定するのには意味があった。

こちらの動画(8:00くらいから)をご覧ください。 この人はメンフィスの投資家です。
自分でも中古物件をリフォームして転売している不動産屋でもあります。

彼は適正の家賃価格より安く設定する方が最終的にはメリットがあると投資家目線で説明しています。

彼曰く、不動産投資を始めた頃は、彼も他の投資家と同じように家賃をもっとも高い値段に設定していました。

しかし、ある日、先輩投資家の友人から家賃を下げる事を進められました。

理由は、物件に対して、相場の家賃より安く設定する事によって、質の高いテナントが長期間住んでもらえる事になるという事でした。

10万ドル前後の家を賃貸するテナントは基本的に、家を購入する事の出来ない層です。
購入できない層というのは貯蓄がない為、毎月、ギリギリの生活をしています。

そういった層をターゲットにしているにも関わらず、$1000の家賃相場の所を$1000目一杯で貸し出すと、他に似たような家が$950で募集していた場合、彼らは簡単に$50を節約する為に引っ越してしまいます。

逆に$1000の家賃相場の所を最初から$950で貸し出す事によって、住んでいるテナントにお得感を感じてもらって、長期的に住んでもらうのが戦略です。

彼は、実際に家賃相場を下げて自分の投資物件を運用しています。 経験上、その方が最終的に投資家側に恩恵があると説明しています。

多くの入居者を募ってスクリーニングする事には殆ど意味がない

もう1つの私の疑問です。

「2週間くらい希望者を募って、その中から質の高いテナントを選ぶ方が理にかなっている」

沢山の入居希望者をスクリーニングして、その中から一番属性の高いテナントを選んだ方が良いのでないでしょうか?

この件は現地視察の時に現地の投資家から以下のように説明されました。

家賃の金額に対して、応募してくるテナントは基本的に大きく属性は変わらない。 もし変わってくるなら家賃$2000とか$3000以上の場合だけ。

ブルーカラーで、家を購入できない層を沢山集めてスクリーニングしても、殆ど差がでない。 それだったら、ある一定のラインを作って、その条件を満たしていれば、テナントとして受け入れた方が投資効率が優れている。

なるほど、、、説得力あります。。。
勉強になりました。

まとめ

不動産投資家は家賃相場を少しでも高く設定してテナントを募集する傾向にあります。
不動産投資の特性上、費用が掛かるのは、テナントの入れ替え時です。
その為、長い目で見れば家賃相場より安く貸し出して、長期間住んでもらった方が投資家側にメリットがあります。

もしテナントの入れ替わりが激しい場合、家賃を思い切って下げてみるのも手かもしれませんね。

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