スリランカの不動産投資ってどうなの?

love-sri-lanka-banner2

最近、スリランカの不動産投資の話が熱いようですね。

カンボジアやミャンマーなどと比べた場合、スリランカの不動産投資は、まだ一般的に出回っていないので、先行者利益が狙えるよ!というような話です。

日本では昨年くらいから急にスリランカの投資用物件を取り扱う業者も複数社出てきて、活発に投資セミナーが開催されています。

そんなセミナーに参加した人や、インターネットでスリランカ不動産投資の情報を掴んだ人達から、ここ数日の間、立て続けに、「スリランカの不動産投資ってどう思いますか?」と相談を頂きました。

皆さん、スリランカの不動産投資に興味があるものの、スリランカの不動産物件を購入して良いのか、いまいち確信が持てないようです。 

結論から先に言うと、スリランカの不動産物件は買ってはいけません。 もっと正確に言えば、スリランカの不動産投資は面白いけど、業者がセミナー等で紹介している高級コンドミニアムやホテルに魅力はありません。

新興国で高級コンドやホテルを購入しても、投資としてリスクバランスが取れていない事は、もう十分結果が出たでしょう。 私達投資家はそろそろ学習しなければいけません。 

以下が、「スリランカの不動産物件を買ってはいけない理由」です。

新興国で高級コンドミニアムを買っても儲からない

brickell

スリランカは、26年間に渡った内戦が2009に終結。 長く続いた内戦の影響で不動産の開発が遅れている。 

内戦終結からわずか5年でGDPは2倍を超えて、経済状況が良く、住宅不足が深刻な国。 今後は間違いなく、スリランカの不動産は伸びる!

このような事がスリランカ不動産投資セミナーでは力説されています。

確かにスリランカには経済的に大きな伸びしろがあるかもしれません、順当に今後も国が発展していけば、住宅不足の問題が引き起こるかもしれません。

しかし、不足する住宅は現地の人達が住むような家であって、外国人しか住めないような高級コンドミニアムではありません。

マレーシア、タイ、フィリピン、カンボジアでも共通する事ですが、現地の人達が住めない価格レンジの高級コンドミニアムは必ず孤立します。

現地の人達は高くて賃貸する事が出来ない、しかし経済的に賃貸できる外国人は少ない。 こんな状況に陥っています。

スリランカで将来、住宅不足が起こると予想して、高級コンドミニアムに投資しても住宅不足がもたらす不動産価格の上昇や家賃情報の恩恵を受ける事は出来ません。

ホテル投資は不動産投資と見せかけて、実はハイリスクな事業投資

high-risk-merchant-account2
では、高級コンドミニアム投資ではなく、ホテルに投資するのはどうでしょうか?

ホテル投資って皆さん勘違いしていますけど、不動産投資ではなく、事業投資です。 不動産を購入しているように錯覚しますが、ホテルの事業に投資しています。

ホテル側が利回り保証など付けて販売するので、安心して投資する人もいます。 しかし、利回りの保証はホテル運営が健全に経営できている事が前提です。 ホテルが破綻するリスクだって十分あります。

ホテルの運営会社が破綻した時、どうなるか契約書で確認していますか? そうなったらコンドミニアムのように簡単に転売する事は難しいでしょう。

ホテル投資以外にも、新興国には様々な不動産投資と錯誤させるような投資話があります。

例えば、フィリピンで土地を買ってカカオを栽培する投資。 自分が保有する土地で収穫できるカカオの一部が投資利益として還元されます。 土地を実際に自分で保有するので、一見、不動産投資のように思いますが、極めてハイリスクな事業投資です。

農作物なんて安定して収穫できる保証なんてないし、フィリピンの農地なんて持っていても殆ど価値がありません。

カンボジアでは病院に投資する案件もありました。 土地を購入して病院を建てる投資です。 病院の売上の一部が投資家に対して還元されます。 これも一見、土地と建物(病院)の権利がセットになっているので、不動産投資と勘違いしがちですが、リスクの高い事業投資です。

十分に成熟していない国では病院でもホテルでも簡単に破綻します。 スリランカでホテル投資をする場合も、リスクを十分に考えてください。

儲かるのは物件を販売する側だけ

JGBlock-WinLose
スリランカでの不動産投資は間違いなくチャンスです。 しかしチャンスがあるのは、ホテルやコンドミニアムを建設して、投資家に売却するビジネスだけです。

それらを購入する投資家にチャンスはありません。

ホテルやコンドミニアムを建設する業者は投資家に販売する時に利回りの調整を行います。 最終的に投資家に対しては10%前後の利回りに調整して、利回りに沿って販売価格を調整します。

土地も建築費用も安い、新興国で物件を建設して投資家に10%前後の利回りがでるような価格帯で調整すれば、ディベロッパー側は大きな利益が出ます。 だから物件を紹介する業者にもディベロッパーから多額の報酬が発生します。

本来ならば300万程度でコンドミニアムの一室を販売してもディベロッパーは利益が出せるのに、1000万で販売すれば利回り10%くらいの数字に調整できるので、販売価格を1000万円に設定します。

これが、事業者側の美味しい部分であり、スリランカでのビジネスチャンスです。

スリランカの不動産に可能性を感じている人は、現地で会社を作って、自分で土地を購入して、建物を建てるくらいの行動力が必要です。

カントリーリスクに対して利回りが低すぎる

chart-decline
スリランカ不動産投資セミナーでは、脅威の利回り10%を実現!なんて謳い文句で人を集めています。 

しかし、よく考えてください。 利回り10%とは10年間で投資金が回収できる数字です。 つい6年前まで内戦をやっていた国で今から10年間保有を続けてやっと、投資金が回収できるんです。

5年後にまた内戦が始まるかもしれません。 新興国には様々なカントリーが存在しています。 でも投資の利回りは先進国の不動産投資と比べて少し高い程度。

物件完成前の予測家賃は当てにならない

プレビルドの状態で業者が発表する想定家賃収入は必ずと言っていいほど、高く設定されています。

マレーシアでもフィリピンでもプレビルドで購入して物件完成後に想定されていた家賃で貸し出せている人はいません。

しかも、プレビルドの場合、全て想定です。 完成する頃には「この程度の経済規模になっているだろう」「完成する頃には近隣の家賃はこのくらい上昇しているだろう」このような想定の上で利回りも設定されています。

10%の高利回りで紹介されていても、長期に渡り10%の利回りがでる保証なんて一切ありません。

想定している家賃が高いので、高い確率で物件が完成してテナントを入れたら、実際の利回りは7%とか8%になります。

リスクが高い割に利回りが低すぎます。 しかも都合よく高く賃料が想定されているにも関わらずです。

業者は無知でバカな一般投資家を騙していると言っても過言ではないでしょう。

投資家+販売業者は信用してはいけない

97075917-62cc-40de-af30-2e7f588104b0
投資物件の紹介をしながらも、自分でも個人投資家として活動している人っていますよね。中には不動産投資の本を何冊を出版しているような著名人もいます。

そのような人達を基本的には信用してはいけません。

「私も○○国に物件を持っています。」「私も○○のコンドミニアムを購入しました。」など、聞くと、実際に投資家として活動している人が選ぶ国と物件だから安心だろう、と後に続いて投資物件を購入する人達がいます。

しかし、実は投資家+販売業者には全く別のポートフォリアが存在しています。

彼らが購入している物件は、純粋な自分の投資用物件というよりも、投資家を信用させる為の広報活動の一部として購入しています。

事業経費の一部なんです。

例えば、彼らが1000万円のコンドを購入して、利回りが8%だったとします。

彼らが購入した同じ物件や現地の物件が売れれば、販売手数料のマージンが入ってきます。 1000万のコンドは彼らからすれば、入ってくる販売手数料を引いていけば、800万、700万、600万とドンドン下がっていきます。

そうすれば、利回り8%だった物件も15%、30%と上がってくるのです。

彼らからすれば、多少数字の悪い投資物件でも、他の投資家が購入する事が分かっていれば、そのバックマージンもポートフォリアに入れています。

個人投資家+販売業者であるならば「その人が買っているから安心だ」という事は成立しません。

セミナーで一般投資家を募集している時点で投資案件として三流

34079-the-thinker-2560x1440-photography-wallpaper
世の中には儲かる話なんていくらでもあります。 低リスク、ハイリターンの投資やビジネスだって存在しています。

でも、そんな美味しい話は他人には言いません。 不動産投資の話だって同じです、新興国で面白い不動産投資の案件があるならば、友人と知人に教える事があっても、広く一般的に不特定多数の人にセミナーを開いて教えたりしません。

という事は、セミナーが開催されている時点で、リスクとリターンのバランスが既に取られている投資話だという事です。

決して投資家にとって美味しい話ではありません。

セミナーでは、声を高らかに「現地の政財界に太いパイプを持っている」とか言って、全く知らない第三者に投資してくださいってお願いしているんですから、投資案件として三流もいいところでしょう。

新興国で政界とのパイプがあっても価値は殆どありません。
 仮にそんな凄いパイプを持っているなら、なんで、全く知らない第三者にセミナーで教えるんですか? 「政界とのパイプ」なんて信用させる為のセールストーク以外なんでもありません。

そんなセミナーにお金を出して参加して「わぁ~凄い! 今時利回りが2桁いく投資話って少ないよね~」とか言って投資物件を購入している投資家の皆さん、業者からみたら鴨がネギを背負っているような状態に見えるでしょうね。

以下の4つの記事も必読の記事です!

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

最新情報をお届けします

シェアありがとうございます