アメリカ不動産投資:戸建てに投資するべき?それともコンドミニアムを購入するべき?

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こんにちは、不動産投資家の澤(@SawaAzumi)です。

アメリカ不動産に投資をする時、色々と決めなければいけない事があります。 例えば、投資する価格帯、狙う利回り(キャピタル狙いなのかキャシュフロー狙いなのか)、地域、物件のタイプなどです。

ある程度、投資する価格帯や地域を決めたら、物件のタイプを決める事になりますが、一言に物件のタイプと言っても、戸建、タウンハウス、コンドミニアム、一棟物件、商業物件など色々な種類があります。

本日は、私が投資している戸建てとコンドミニアム(タウンハウスも含む)を比較して、どちらの物件タイプに投資するべきなのか考えてみたいと思います。

物件の維持費、メンテナンス代金はどちらが高い?

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不動産は年月が経過すれば必ず劣化していきますから、物件を定期的に補修(メンテナンス)していく必要があります。

コンドミニアムの場合は修繕積立金が毎月徴収され、共有部分(窓、ロビー、エレベーター等)で大規模修繕が必要な場合は積立金を元にメンテナンスが行われます。

戸建ての場合は修繕積立金が発生しない代わりに、大規模な補修が必要な場合はオーナーが自らお金を費やして直す必要があります。

投資家の中には、戸建てを購入しても屋根、外観(ペンキ塗り)、HVAC(セントラル空調システム)など高額なメンテナンス代金が発生するので、最終的には、コンドミニアム同様、修繕積立金を支払うのと同じ程度のメンテナンスが必要になると考えている人達もいます。

逆に、コンドミニアムの修繕積立金は必要以上に支払っていて、戸建ての場合、そこまでメンテナンス代金が発生しないと考えている投資家の人達も存在しています。

実際は戸建、コンドミニアム、どちらの方がメンテナンス代金が高いのでしょうか?

sq ftに対してどのくらいの補修費が発生するのか比較してみましょう

アメリカで長年、戸建ての物件に投資をしている投資家のデータによると、戸建のメンテナンス代金は年間、sq ftに対して$1発生します。

例えば、2000 sq ftの戸建ての場合、年間約$2000のメンテナンス代金が発生する計算です。

もちろん、新築の場合は最初の数年間は発生しませんが、15年目くらいには屋根やHVACといった高額な修繕が必要となるので、長期でみた場合の平均値です。

2000 sq ftの複数の物件のメンテ代金を平均化していたデータは以下の通りです。
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これをsq ft で計算すると$1.14という事になります。

私の保有している戸建ての物件の場合も細かく計算はしていないものの、sq ft = $1くらいで落ち着くと思います。

ではコンドミニアムの場合のメンテナンス代金はいくらかかるの?

コンドミニアムの場合も、戸建て同様、sq ftに対してどのくらいの管理費を支払っているのか算出してみましょう。

コンドミニアムの場合、sq ftに対して平均$6前後が管理費として設定されています。

*ハワイのコンドミニアムは管理費が高いので、sq ftに対して$10を超える物件も多々あります。

という事は、コンドミニアムの管理費を平均値$6と仮定した場合、年間に発生するメンテナンス代金は戸建の6倍という事になります。

しかも、コンドミニアムの場合、毎月メンテナンス代金・修繕積立金を支払っていても、大規模な修繕が必要になれば、住民から別途代金が徴収される事もあります。

利回りは圧倒的に戸建ての方が有利

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単純に利回りだけの比べると圧倒的に戸建ての方が高くなります。 私自身もコンドミニアムを数件保有していますが、戸建の利回りを上回る事はありません。

理由はコンドミニアムの固定費、メンテナンス代金が高いからです。

キャッシュフロー目的の投資の場合、大切な事は固定費を下げる事です。

・合わせて読んでね
⇒不動産投資で安定したキャッシュフローを出すには固定費を下げる事を考える

私がアメリカで戸建てを中心に投資している理由の一つは、コンドミニアムのように毎月一定の管理費を支払わないでよいからです。

毎月一定の管理費が発生するという事は、空室の時、赤字になる事もありえますからね^^;

しかし運用が楽なのは圧倒的にコンドミニアム

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投資の利回りだけみると圧倒的に戸建ての方が優れていますが、運用という意味では圧倒的にコンドミニアムの方が楽です。

戸建の場合、物件の補修はある程度自分で考えて業者とやり取りをする必要がありますが、コンドミニアムの場合、テナントが入った後は本当にやる事がありません。

また、コンドミニアムの方がテナントが長期で借りてくれる傾向があります。 コンドミニアムの方が立地的にも戸建てよりも有利な事もあり、売却する時も有利(流動性が高い)です

これらの理由から利回りが低いけどコンドミニアム中心に投資している投資家も沢山います。

一概にどちらが優れていると比べる事は難しいですが、皆さんはコンドミニアムと戸建て、どちらに投資しますか?

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