アメリカ不動産投資:購入してはいけないアメリカの都市・地域トップ10

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こんにちは、不動産投資家の澤(@SawaAzumi)です。

不動産投資をする場合、キャピタルゲイン狙いでもキャッシュフロー狙いでも地域を選定する際に大切な事は「人口増加」している国・地域に投資する事です。

不動産の価値が上がるのは多くの人が価格を競り合うからです。 家賃も同じく多くの人が住みたいと思うからこそ家賃が上がり、長期間安定した家賃収入が得られます。

日本の様に国自体が人口減少すると、不動産投資戦略は変わります。

日本の国の人口が減少していると言っても、全ての地域が同じように人口が減少していくわけではなく、人口増加、もしくは安定する地域と二極化していきます。

二極化してく事が分かっていれば、減少する地域では他の賃貸物件との差別化、管理体制など見直す事によって賃貸経営していく事は可能です。 または、人口が集中する都心部にしか投資をしないなど。

しかし、アメリカの場合は国自体が人口増加国です。 その為、私は7年ほどアメリカで不動産投資をしていますが、一度もテナントに困った事がありません。それだけ人が多いという事です。

そんなアメリカの中でも実は地域別で見た場合、人口が減少している地域があります。

アメリカは広く沢山魅力的な都市や地域があり、先進国でも稀な人口増加国です。 そんなアメリカでわざわざ人口が減少している地域に不動産投資をする理由はありません。

という事で、ピーク時と比べて人口が減少している地域や都市のランキングをご紹介します。 このような地域に不動産投資しては難易度が上がります。

1位:セントルイス、ミズーリ州

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St. Louis, Missouri
1950年の人口:856,796人
ピーク時:856,796人(1950) 2010年度の人口:319,294人
ピーク時からの減少数:537,502人 減少率:62.7%

2位:デトロイト、ミシガン州

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Detroit, Michigan
1950年の人口:1,849,568人
ピーク時:1,849,568人(1950) 2010年度の人口:713,777人
ピーク時からの減少数:1,135,791人 減少率:61.4%

3位:ヤングスタウン、オハイオ州

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Youngstown, Ohio
1950年の人口:168,330人
ピーク時:170,002人(1930) 2010年度の人口: 66,982人
ピーク時からの減少数:103,020人 減少率:60.6%

4位:クイーブランド、オハイオ州

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Cleveland, Ohio
1950年の人口:914,808人
ピーク時:914,808人(1950) 2010年度の人口:396,815人
ピーク時からの減少数:517,993人 減少率:56.6%

5位:ゲーリー、インディアナ州

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Gary, Indiana
1950年の人口:133,911人
ピーク時:178,320人(1960) 2010年度の人口: 80,294人
ピーク時からの減少数:98,026人 減少率:55%

6位:ピッツバーグ、ペンシルベニア州

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Pittsburgh, Pennsylvania
1950年の人口:676,806人
ピーク時:676,806人(1950) 2010年度の人口: 305,704人
ピーク時からの減少数:371,102人 減少率:54.8%

7位:バッファロー、ニューヨーク州

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Buffalo, New York
1950年の人口:580,132人
ピーク時:580,132人(1950) 2010年度の人口: 270,240人
ピーク時からの減少数:309,892人 減少率:53.4%

8位:ナイアガラフォールズ、ニューヨーク州

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Niagara Falls, New York
1950年の人口:90,872人
ピーク時:102,394人(1960) 2010年度の人口:50,194人
ピーク時からの減少数:52,200人 減少率:51%

9位:フリント、ミシガン州

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Flint, Michigan
1950年の人口:163,413人
ピーク時:196,940人(1960) 2010年度の人口:102,434人
ピーク時からの減少数:94,506人 減少率:48%

10位:スクラントン、ペンシルベニア州

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Scranton, Pennsylvania
1950年の人口:125,536人
ピーク時:143,333人 (1930) 2010年度の人口:76,089人
ピーク時からの減少数:67,244人 減少率:46.9%

ちなみに11位と12位もオハイオ州でした。 数字でみると殆ど、ミシガン州とオハイオ州ですね。

アメリカの不動産投資で利回りが高いとされている州は、ミシガン州、オハイオ州、ペンシルベニア州ですので、このランキングを見るとどういう事かよく分かると思います。

結局、リスクが高くなれば利回りが上がりませんので、これらの地域はそれだけリスクが高いという事です。

例えるなら北海道の夕張市に投資をするのと同じで、テナントが見つかり長期間家賃を支払い続けてくれるならば、大きなリターンを得る事が出来ますが、そんな簡単にはいきません。

信じられない事に、未だにミシガン州、オハイオ州の物件を怪しい日本人コンサルタントから購入している投資家の人もいるようですが、もう少し調べないとダメですよ。

あ、そうだった。 そういう人達はネットで調べたりしなかったんだ(;´・ω・)

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