サンフランシスコの不動産価格が遂に下落

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こんにちは、2009年からアメリカで不動産投資をしている澤(@SawaAzumi)です。

最近のニュースで米国、カリフォルニア州サンフランシスコの不動産価格が4年振りに下落したと発表されました。

アメリカの一部の地域では不動産価格が異常な高騰を見せていて、そろそろバブルが弾けるのではなかと何度か当ブログでも記事にしてきました。

米国大手ニュースサイトのCNNでは、遂にサンフランシスコの不動産価格の下落が開始したと報じてします。

Redfinが発表したデータによると、サンフランシスコの住宅価格中央値は昨年の3月と比べて1.8%下落しました。 2015年の3月は2014年の3月と比べて15%上昇しているので、大きな下落です。 また下落したのは過去4年間で初めてです。

物件の取引数も昨年と比べて22%下落しました。 通常米国では3月は最も取引が増える時期にも関わらず、下落した事から注目が集まっています。

Redfinのエコノミストは「これから取引数が減っていく事が予測される、5月の時期に22%も下落するのは問題だ」と述べています。

昨年の5月はリスティング価格より約9%高く契約されていますが、今年は7%と契約金額にも勢いがなくなってきています。

それだけではなく、昨年はリスティングから契約までの期間は1週間以内でしたが、現在は2、3週間後にやっとオファーが入る程度です。

サンフランシスコはユニコーン企業で働く人達が多く住む場所で知られていて、各企業の従業員は報酬制度として自社の株式を配当されています。 経済が悪化して、それらの株価が下がると、更にサンフランシスコの不動産価格の下落を助長する事になります。

*ユニコーン企業とは評価額が10億ドル(約1100億円)以上ベンチャーキャピタル。 Uber, Xiaomi, Airbnb, Palantir, Snapchat, Pinterestなど、Facebookもかつてはユニコーン企業。

先行き不透明な経済状況、不動産価格高騰とダブルで不安を抱えている状況です。

これをキッカケに下落が開始する?

前回、米国の不動産価格を大幅に落とすキッカケとなったサブプライムローンの時とは状況が違い、下がっても前回ほど大幅に下がる事はないと専門家は言っています。

サブプライムローンは通常のローンを組めない様な信用力の低い人達に対して、ほとんど無審査で高利のローンで貸出していました。

ハワイの知り合いの銀行マンに当時の話を聞いても、審査する書類が今と比べて格段に少なかったと言っていました。

貸し手は返済不能に陥った場合でも、担保にとった住宅を転売することで債権を回収する事ができると思っていました。 しかし住宅バブルも崩壊、一気に滞納額が増加し、住宅価格はさらに下落する事になりました。

しかし、今回は無条件で貸付しているわけでもなく、頭金を取っているので、住宅バブルが崩壊したとしても、サブプライム危機と同じように下落はしないだろうという見解のようです。

不動産が高くて住宅を購入するのに必要な給料額が話題に

関連ニュースとして米国の不動産が最近高騰していて、住宅を購入するのに必要な給料額も高額になっていて話題になっています。

各地域の住宅価格中央値を取り、ローン利率を4.0% 月のローン支払い額を給料額の30%に設定した場合、どのくらいの給料が必要なのか示すデータがあります。

カリフォルニア州の都市3つの例では

・サンフランシスコ 
住宅価格中央値:$781,600
月々の支払い額:$3,453.24
必要な給料:$147,996.19

・サンディエゴ
住宅価格中央値:$546,800
月々の支払い額:$2,407.18
必要な給料:$103,164.96

・ロスアンゼルス
住宅価格中央値:$481,900
月々の支払い額:$2,217.60
必要な給料:$95,040.20

カルフォルニアの平均所得額は約4.5万ドルです。 それだけ物件価格が高いか理解して頂けると思います。

さて、今後米国の不動産は下落するのでしょうか?

今年はアメリカ合衆国大統領選挙もあるし、多くの人は今後の経済状況がどのようになるのか様子を見ている人達が多いでしょう。 買い控えている人達もこれからドンドン出てくるはずです。

私個人の意見としては、何度もブログで書いている通り、今年、来年当たりからアメリカの不動産は下落していくと思っています。

今、価格が高騰している米国の地域で不動産を買うと危険ですよ~(; ・`д・´)

*その他の地域
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ABOUTこの記事をかいた人

澤 亜澄

日本、香港でIT会社を経営、35歳で本業から一線を退いて現在はハワイでセミリタイア生活を送る。 日本を含む世界5ヶ国で不動産に現金5億円以上を投資、家賃収入で経済的自由、時間的自由を得る。 「自由な人生」をテーマに企業や組織に縛られない新しい生き方を伝えるブログ。