家賃保証・利回り保証付きの不動産投資用物件を購入してはいけない理由

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こんにちは、2009年から海外で不動産投資をしている澤(@SawaAzumi)です。

先日、日本の友人からカンボジアで家賃保証が付けている投資用のコンドミニアムを購入しようかと思っているけど、どう思う? と相談されました。

友人の話では、物件は少し高いけど、5年間保証される家賃保証契約を結ぶことができるので、その分リスクが下がるという理屈でした。

最近、新興国(フィリピン、マレーシア、タイ、カンボジアなど)では家賃保証、利回り保証というものをセットで投資家に販売しているケースが目立ちます。

家賃保証、利回り保証って魅力的なのでしょうか?

皆さんはどう思いますか? 

家賃保証、、、私には全く魅力的ではありません。 

常にビジネス側の立場になって物事を考える

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投資の判断をする場合、色々な側面から物事を考えないといけません。 自分の立場からの視点だけではなく、相手側の立場に立って考える事が大切です。

例えば、家賃保証・利回り保証が付いている場合、「なぜ、ディベロッパーは家賃保証を付けるのか?」「なぜ今のタイミングなのか?」「狙いはなんだろうか?」と相手側の立場に立って考えます。

貴方がディベロッパーの立場だった場合、なぜ家賃保証を付けるのですか? 保証すればするほど、会社側の利益が下がりますから、商売という観点で見れば、家賃保証なんて付けないで売れたほうがいいですよね?

コンドミニアム等の投資用物件が出始めた数年前では、どこのディベロッパーも家賃保証なんて付けて売っていませんでした、なぜ今はそんな付加価値を付けているのでしょうか?

ディベロッパーの狙いは、簡単です。 売りたいから、でも売れないから「家賃保証・利回り保証」を付けているんです。

家賃保証・利回り保証の損失分は物件価格に反映されている

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ディベロッパー側は不動産を売る時に必ず利益を出さないといけません、「家賃保証・利回り保証」を付ければ、それだけ利益を圧迫しますから、物件価格で調整します。

通常ならば1000万円で購入できる物件も、家賃保証を付ける事によって1割、2割上乗せして販売しています。

投資家は家賃保証が付いていればリスクが下がるから安心と思って、物件を購入しますが、結局の所、自分のお金で数年先の家賃分を先払いしているだけです。

家賃保証・利回り保証の投資用物件を見たら、それだけ物件価格に上乗せされていると思ってください。

5年保証? 7年保証? そんな長期間本当に保証されるの?

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ディベロッパーが保証している期間を信用しないでください。 ディベロッパーは5年間の家賃保証を付けた物件を売却しても、5年分の家賃を貴方の為に別口座にプールしてくれません。

会社側は今後の売上など予測した上で資金繰りをしています。 5年間保証しますよ、というはあくまでも会社が順調に経営出来ている場合です。

会社が倒産したり、資金が底をつきた場合は、当たり前ですが家賃保証なんて支払われません。

支払われない場合はどうしますか? 裁判しますか? 新興国で潰れかけのディベロッパー相手にどのようにして戦いますか?

「保証」とは保証元があるていど信頼できなければ、保証されても意味がありません。 保証元であるディベロッパーは長期間将来に渡って信頼できる会社ですか?

明らかに詐欺の場合もある

以前、タイで20年間に渡り年間利回り13%を保証した会社がありました。 結局物件は欠陥住宅で保証した利回りは一切支払われませんでした。 

利回り保証というエサで投資家を釣っていた詐欺ですが、 ”エサ”を付けているという意味では、詐欺までいかないまでも、販売している物件に何かしら売れない理由が存在しているという事です。

東南アジアの不動産投資は、今後の成長を期待する投資家によって投資需要が高まっていますが、需要の高まりに目をつけた詐欺師による被害者も増えています。

国が成長したら儲かるかもしれないという欲に負けず、客観的に物事をみるようにしましょう。

まとめ

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ディベロッパー側は家賃保証・利回り保証を付けた事によって販売しやすくなります。 売れてもその分、物件価格に上乗せされていますから、別に痛くありません。 途中で支払いを止めても実際に裁判までする外国人投資家なんていないでしょう。

では、投資家側からしたらどうでしょうか? 家賃保証・利回り保証が付いていても、結局自分で払っている事になっている。 途中で保証されなくなっても、裁判で争うお金も時間もありません。 

家賃保証・利回り保証なんて、正攻法では売れない物件をバカな投資家に売るためのエサ以外なんでもありません。

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