家は買うべき? 借りるべき? 不動産投資家の立場から考えてみたよ

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こんにちは、不動産投資家の澤(@SawaAzumi)です。

貴方は賃貸派ですか? 持ち家派ですか?

住まいを賃貸するか、購入するかの議論は昔から意見が大きく分かれるトピックですね。

物件を購入した場合、住宅ローンの金利や固定資産税は高いので、賃貸の方が良いとか、家賃を支払うならその分でローンを払えるので購入した方が良いとか色々な意見があります。

本日は不動産投資家の立場から自分の住まいは賃貸にするべきか、購入するべきか考えてみました。

金銭的な損得を抜きに考えた場合、フットワークを軽くしたい人は賃貸にすればいいし、自分の家が欲しい人は購入すれば良いでしょう。 そこは個人の趣味趣向で決めたら良い話です。

しかし、数字の損得だけで考えた場合、どちらが有利なのでしょうか?

住宅ローンを組んだ場合、総額でいくら支払わないといけないの?

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まず、住宅ローンを組んだ場合、金利でどのくらい支払が生じるのか計算してみましょう。

例えば、3000万円の住宅を金利1%、35年でローンを組んだ場合、利息(元利均等返済)は5,567,998円で総額35,567,998円の支払が生じます。

毎月の支払は84,686円です。 その他に自治会費、固定資産税、修繕費用(マンションの場合は管理費)などの出費が発生します。

住宅の購入と賃貸の論争は基本的に、この月額〇〇支払う事に対して比較される事が多い。

例えば、上記の場合、3000万円(35年ローン、金利1%)の住宅を購入した場合、月額84,686+諸経費が発生する為、10万円前後の家賃を支払うのであれば、住宅を購入した方が、ローン完済語、最終的に土地と建物が残るので有利だ、とか。

一方、賃貸派はローン完済35年後なんて建物の価値はないし、建て直しが必要になるレベルなので、実際は賃貸していった方が金銭的に得だという意見があります。

金銭的に有利か不利かは住んでいる地域によって違う

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重要な部分は「どこに住宅を購入するか」という事です。

不動産投資の世界にはPrice-to-Rent Ratioと言って住宅の物件価格と賃貸の比率を数字化したものがあります。

例えば、3000万円の住宅で家賃相場が月10万円だった場合、price-rent ratioは25%になります。 *3000万円 ÷ (12ヶ月 x 10万円)

しかし場所によっては3000万円の住宅でも月の家賃家賃が5万円の地域も存在しています。

この場合、price-rent ratioは25%になります。 この場合、price-rent ratioは50%です。

不動産投資の世界ではprice-rent ratioが高いものに投資をすればリターンが多くなります。 しかし、高すぎる場合は地域の治安が悪かったり色々な要因があるので、単純に高いから買い、という訳にはいきませんが、投資の判断材料の一つになる事は確かです。

住宅の「購入・賃貸」の議論は月額の支払額で比較するのではなく、price-rent ratioの数値を基本に考えた方が良いでしょう。

例えば、物件を購入して賃貸に貸し出した場合、回収するのに30年、40年の年月が必要な場合、賃貸した方が金銭的には有利です。

逆に、10年、15年程度で回収できてしまう場合は購入してしまった方が断然有利でしょう。

5万円、10万円でそれぞれ賃貸していても物件価格が同じだとイメージした場合、安ければお得だし、高ければ長期間賃貸すればするほど無駄なお金を垂れ流している事になります、なぜなら買ってしまった方が金銭的に得するからです。

ローン完済後、最終的にどのくらい資産価値が残るのか、という部分も大切な所ですので、購入検討している地域が数十年後も資産価値が保てるのか等も一緒に検討できたらいいですね。

投資家だったら自宅は購入しないかもね

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price-rent ratioを基本として考えた場合、東京などの都心の場合、賃貸した方が得ですね。

しかし、投資家の場合は賃貸する場合でもキャッシュフローを考えるでしょう。

都心に住宅を購入する資金、もしくは住宅ローンを組める信用がある場合は、その資金・信用を使って地方で投資用物件を購入して、その賃貸収入で都心の家賃を支払う事を考えるはずです。

例えば、東京で住宅を購入して賃貸に出した場合、利回りは1-3%程度。 都心で投資利回り10%の物件を保有した場合、差額の7-9%が手元に残ります。

住宅ローンやその他の経費を支払っても手元にキャッシュフローが残りますね。 投資家だったら自宅購入なんて非効率すぎて考えないんじゃないかな。

このように考えると、金銭的な損得で考えた場合、自宅は購入しないで、購入資金を投資に回して、その利息や配当で住宅の家賃を支払う。 これが一番金銭的に有利ですね。

え? 私ですか? ハワイでも日本でもprice-rent ratioが低いにもかかわらず自宅を購入しました。

だって、自宅までキャッシュフローとか計算して購入するのって面倒くさいじゃん! ♪~( ̄ε ̄;).

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