不動産投資と株式投資、どちらが安全性が高く投資効率が良いと思う?

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こんにちは、2009年から海外で不動産投資をしている澤(@SawaAzumi)です。

私は不動産の家賃収入で経済的自由を手に入れたのですが、世の中には株式に投資をして、配当金を得る形で経済的自由を手に入れた人もいます。

*経済的自由とは働かなくても入ってくる不労収入で生活を賄える状態のことです。

家賃収入や株式配当ではなくても、不動産投資や株式投資の取引で莫大なキャピタル(売却益)を得て、大きな資産を築いた人達もいます。

不動産投資、株式投資は共にキャッシュフロー、キャピタルゲインを狙える投資です。

では、その違いとはどのような所にあるのでしょうか? 今日は不動産投資と株式投資の違いを比較してご紹介します。

不動産vs株式のキャピタルゲインの違い

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こちらの画像はアメリカの株式と不動産価格のチャートです。 どちらも1928年から2008年の80年間の価格の変動を表しています。

同期間を比較した場合、圧倒的に株式の方が価値が上昇しています。 1928年時点の価値を$100とした場合、不動産価格は約$2000になっています。 しかし株式の場合は$100が$100,000まで価値が上昇している事になります。

アメリカの歴史から学ぶ場合、キャピタル狙いで投資をする場合は圧倒的に株式投資の方が有利という事になります。

不動産vs株式のキャッシュフローの違い?

それでは不動産投資と株式投資のキャッシュフローで見比べるとどうでしょうか。 キャッシュ・フロー(cash flow)とは、現金の流れを意味しています。 投資の場合、毎月定期的に得られる家賃や配当の事を指します。

不動産投資の場合、投資する物件と場所によって大きく利回りが異なります。 都心の一等地、東京などに投資をすれば2%、3%の利回りしか得られませんが、北海道など物件価格が安い地域で投資をすれば20%、30%と利回りを得る事が出来ます。

株式の配当の場合も投資する銘柄によって配当利回りが大きく異なります。 不動産投資と違う点は高配当の場合でも10%前後が限度です。 株式の配当の場合、5%前後を安定的に配当できる会社は高配当株とされています。

アメリカ不動産投資の場合、比較的安全な地域で戸建て物件に投資をした場合、実質利回りで8%~10%は出ますので、毎月定期的に利益を排出するキャッシュフローという面では不動産投資に軍配があがります。

投資の世界では、不動産投資はインカムゲイン、株式投資はキャピタルゲインと言われていますから、これはあながち間違ってはいないでしょう。

レバレッジは複利の方が圧倒的に有利

不動産投資と株式投資の話をすると、不動産はレバレッジ(銀行等から借り入れ)をきかせられる事が出来るので、投資として圧倒的に有利だ、という話を良く聞きます。

確かに、銀行に株式を購入するのでお金を貸してくださいといっても、どこの銀行も貸し付けてくれません。

株の売買は証券会社でレバレッジをかけて取引する事ができますが、手持ちの現金に対してのレバレッジとなるので、不動産のように建物や土地を担保にするような大きな借入は出来ません。

不動産投資の場合、物件の評価額が100%を超えた場合、極端な話、手持ち資金がゼロでも全て借入で購入する事ができますからね。

こういった理由から、バレッジに関しては、不動産投資の方が優れていると考えている投資家が多いです。

しかし、レバレッジを掛けて資産を形成していく場合、一番、効率の良い方法は複利投資です。

複利投資とは、発生した利息を元本に繰り入れ再投資するスタイルです。 株式投資の場合、インターネットで簡単に取引が完了するので、複利との相性は抜群です。

株のトレードで20代、30代で数百億の資産を築いた投資家は全て、この複利の効果によるものです。

不動産投資の場合、流動性が極端に低く、株式のように簡易に売買する事ができないので、銀行等から借り入れする事ができた場合でも、複利で資産を作っていく事は極めて時間がかかります。

少ない資金でレバレッジを効かせて投資をするスタイルの場合、複利効果が得られる株式の方が圧倒的に優秀です。

株式はゼロになるけど、現物の不動産は残る?

株と不動産の投資を比較した場合、よく言われるのが、株式は会社が倒産すれば紙切れになるけど、現物の不動産は台風が来て建物が飛ばされたとしても、最低でも土地が残る、という事です。

確かに一理あります。 しかし、現物の不動産があるからといってゼロにならないとは限りません。 日本の場合、人口が減少していますから、田舎の方や人気のない地域であれば、物件、土地の買い手が見つからない事は今後、十分に考えられます。

物件が売れないという事は、いくら現物があったとしても、潰れた会社の証券同様、土地の権利証もただの紙切れです。 不動産の場合、固定資産税と管理費がかかりますから、紙切れになってくれた方がマシです。

実際、アメリカのデトロイトに購入した投資家で、治安の悪い地域で物件の状態が悪い事から、売りたくても売れない物件を保有している人達もいます。 

現物である不動産は株式より安心という考え方は成立しません。

得意な方で投資をするべき

株式投資も不動産投資も自分が好きな方、得意な方に集中するべきです。 投資の教科書には分散投資する事が大切だと書かれていますが、数千万、数億円程度の個人資産の場合、分散する意味はあまりありません。

中途半端に分散するならば、自分が得意な投資方法を1つに絞って、徹底的に勉強してエキスパートになった方が結果的にはリスクヘッジになります。

どちらに投資するべきか?と質問されたとするならば、王道としては、手持ち資金が少ない場合は、株式のトレードで元手を増やす。

そしてある程度まとまった資金が手元に入った場合は不動産を購入する形が一番安定するでしょう。

ちなみに私は株式投資はしていません。 私の場合、ある程度自己資金があったので資産を増やす事よりも、毎月安定した配当(家賃)があるキャッシュフロー重視の不動産投資に集中しました。

貴方は不動産投資と株式投資のどちらが好きですか?

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