アメリカ不動産:移住3年目で不動産投資ローンが組めたよ-

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こんにちは、2009年からアメリカで不動産投資をしている澤(@SawaAzumi)です。

先日、テネシー州のメンフィスで4件目の不動産物件にオファーを入れたという記事の続報です。

ローンを使ったアメリカ不動産物件の購入ですが、低いクレジットスコア、浅いクレジットヒストリー、日本からの給料所得などなど、アメリカでローン審査のに妨げになる事ばかりで大変でした。 

また、私の場合、世界5ヶ国から収入があったり、保有している物件数が多い事もあって用意する書類が膨大な数になっていました。

しかし、本日無事にクロージングが終わりました!

これでローンをきちんと返済していけば、今後はクレジットスコアも上がり信用も上がっていくはずです。

あと数件ローンを組んで投資用物件を購入する予定です、それも含めてしっかり返済していけば、今後はもっと低い利率で借りられるようになります。

利率やキャッシュに対する利回りは?

物件価格は10万ドル、家賃は月1200ドル、借入額は8万ドルです。
ローンは30年の固定で金利は5%でした。

ローンの手数料や物件調査、日本の源泉徴収の翻訳費用などが約4000ドルかかりましたので、頭金として自分の手元から出て行ったキャッシュは24000ドルです。

ローンの返済、月々の支払いは620ドル(保険料、固定資産税を含む)になりました。

私の手元に入ってくる金額は月額1104ドル(家賃1200-$96(管理費8%))です。 ローンの支払いをして最終的に484ドルが毎月入ってくる事になります。

24000ドルに対する実質利回りは約24%。 家は大規模な修繕が入っているので、修繕費はそんなに発生しないはずです。 キャッシュベースで見た場合は最初の5年くらいで投資金は回収できるでしょう。

現金で購入した場合の実質利回りは10.8%。 これぞレバレッジを効かせた不動産投資ですね。

Notary/公証サービスでサイン

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アメリカには、日本の戸籍・住民票にあたるものがないので、本人確認のためには、Notary Publicで書類へのサインを証明してもらいます。

Notary Public (ノータリー パブリック)は日本語では公証人と訳されるみたいですが、州からライセンスを受けた公の証人です。 アメリカで大切な契約書にサインする場合に必要になります。

日本にいる時はNotaryでサインをするのが大変でしたが、アメリカでは近所の銀行などでサービスを提供しています。

エスクローの会社から書類が送られてきたので、それを近所の銀行、カラハモールのバンクオブハワイに持って行きます。 確か、バンクオブハワイでは貯金額が500万円以上の場合、無料でNotary Publicのサービスを受けられます。 UPSなどでもサービスを提供していますが、1回のサインに5ドルの手数料が発生します。

*バンクオブハワイでNotaryをする場合、カハラ・モール店が楽ですよ。 公証人が沢山いるのと予約が必要なので買い物ついでに寄れます。

FedEXで書類を郵送

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Notary Publicが必要だった書類は全部で6枚ありました。 Notary Publicがサインするのに結構、時間がかかります。 でも無料ですからね、有り難いです^^

その書類を持って今後はサウス・キングのFedEXに来て、書類をエスクローの会社に送り返します。 UPSは信用がないのか、エスクロー担当者からFedEXで送り返せ!と司令がありました。

書類の中には、ローンの頭金である24000ドルのCashier’s checkを入れて、これで全ての手続が完成しました~

*Cashier’s checkとは銀行が支払いを保証した小切手のことです。Cashier’s CheckであればCheckを受け取った方は銀行がつぶれていない限り必ず、額面の金額を受け取れます。 小切手を発行した時点で自分の口座からお金が引き下ろされています。

金持ち父さん 貧乏父さん

アメリカでローンを組んで投資用の戸建てを購入したら、昔読んだローバト・キヨサキの金持ち父さん 貧乏父さんの本を思い出しました。

この本からレバレッジを使ったキャッシュフロー投資に入っていった人も多いと思います。 

ローバート・キヨサキは本で「本当の資産」の考え方を以下のように書いていました。

・「資産」は私のポケットにお金を入れてくれる
・「負債」は私のポケットからお金をとっていく

本当に単純な事ですが、お金「時間」を手に入れたいなら「負債」を手放し、「負債」の購入を辞めなければいけません。 当時多くの日本人は毎月お金を自分のポケットからとっていく車、自宅、土地、会員権などを資産だと考えたいた人が多かったはずです。

私はこの本をキッカケにキャッシュ・フロー重視の投資スタイルになった気がします。

現在、私は自宅や土地など「ポケットからお金をとっていく」負債も持っていますが、トータルでは、毎月「私のポケットにお金を入れてくれる」資産を上手く作れたと思います。

恐らく近い将来、5年以内くらいにアメリカの不動産価格が下がります。 その時、物件をたくさん買えるように、今回組めたローンをコツコツ返済して、信用を積み重ねて次回の買い時の為に備えたいと思います。

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