アメリカ不動産投資の魅力:アメリカ不動産に投資をする7つの理由

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こんにちは、2009年からアメリカで不動産投資をしている澤(@SawaAzumi)です。 現在は夏休みを利用して日本に一時帰国しています。

日本滞在中に数年ぶりに会った友人や仕事関係の人とかいて、「澤さん、今何をやっているんですか?」と聞かれました。 

ハワイでノンビリしてるよーって言ったら友達を無くしそうなので、、、

「アメリカで不動産投資をしていますよ。」と答えると、大抵の人は「え?なんで?アメリカで不動産???」とあたかも変わり者を見るかのような顔で聞き返してきます。

考えてみれば、アメリカ人からすればアメリカでの不動産投資は王道ですが、日本に住んでいる人でアメリカの不動産に投資している人なんて本当にごく僅かですよね。

言葉の問題もありますけど、日本にも大きな投資マーケットがある中で、わざわざ、海を飛び越えてアメリカの不動産に投資しようって思う人は少ないでしょう。

不思議に思われても仕方ありません。

という訳で、せっかくなので今日は、アメリカ不動産投資の魅力を皆さんに紹介したいと思います。

成長を続ける経済大国

私がアメリカの不動産を購入する理由の一つが国の経済成長率です。 新興国のように数年でいきなり数倍になるような成長はありませんが、アメリカは今後も安定して成長を続けるでしょう。 今後アメリカはシェールガス・シェールオイルの産出国として、世界有数のエネルギー大国になるでしょう。

過去のGDPの伸び率を見ても今後も安定して伸び続ける事が予想されます。

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過去30年間でGDPは約4倍、株価は約10倍も上がっています。

人口増加国

不動産の価値が高まるのは、それを求める人がいるからです。 不動産投資を行うならば、人口増加国、地域で投資しなければいけません。

アメリカの出生率は2.0人を下回っているものの、先進国の出生率は断トツで高いです。 それよりもアメリカは多くの移民を受け入れているので、人口は伸び続けています。
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アメリカの2016年度の人口は約3億2000万人ですが、2100年までに4億6000万人まで増えると推測されています。

アメリカの不動産価格はリーマンショックによる一時的な不動産価格の下落があったものの、長期に渡り年平均4%不動産価格が上昇していて、今度も大きな下落を経験するかもしれませんが、長期でみた場合、確実に上がっていく事が予想されます。

世界をリードする通貨力

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アメリカ不動産の魅力は米国の通貨力です。 

USD(アメリカドル)は世界の基軸通貨として信用されています。 世界のどの国でもその価値を認められている通貨が米ドルです。

米国の通貨がユーロと並んで、国際市場で他国の通貨との自由な交換が可能な国際決済通貨として使われているのは、米国が強大な軍事力と経済力を持っているからです。 

通貨の価値を保つには軍事力が必要です、もしアメリカが経済力だけで弱い国だったらどうでしょうか、他国に占領されて、国の通貨の価値は一気に下がるでしょう。 しかし、今のアメリカを占領できる国は世界にあるでしょうか?

経済力、軍事力共にナンバー1のアメリカの通貨は今後も安定した価値を保つでしょう。
 世界で一番安定した通貨で投資をして資産を気付く事はとても重要です。

物件価値、家賃の上昇

日本で不動産を購入すれば年々価値が下がりますが、アメリカでは逆です。

アメリカの不動産価格の推移を表す指標として「S&Pケースシラー全米住宅価格指数」という数値があります。 これは全米の住宅用不動産価格の推移を総合した指数で、2000年1月の価格を100として算出して、1999年以前の数値もさかのぼって算出されています。
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1975年の数値は約25、2015年の数値は約170。 1975年から40年間間で約7倍に不動産価格が上がっている事になります。

アメリカは不動産物件価格だけではなく、家賃も上昇します。
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4本の線はノースイースト、ミッドウェスト、サウス、ウエストです。 アメリカ全土で家賃が上昇している事が分かります。

家賃が上昇していくという事は、キャピタル狙いでもキャッシュフロー狙いの不動産投資でも、長期に渡って大きなリターンを期待できるという事です。

活発な中古市場

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日本では新築志向が強く、不動産の価値は一般的に築年数が古くなれば下がりますが、アメリカでは、中古住宅が新築住宅よりも圧倒的に数多く取り引きされています。

アメリカの物件価格の査定で最も重要なのは「物件の立地」と「地域」であり、「物件の築年数」ではありません。 その為、築年数のいっている物件でも立地条件が良い場合、不動産の価値は高く、頻繁に売買されています。

もちろん、物件の状態が悪ければ、不動産価値は下がりますが、きちんとメンテナンスして物件を綺麗な状態に保てば、アメリカの場合、築年数は関係ありません。

中古市場が活発で、築年数によって物件の価値の変動ない不動産に投資する事は、大きな資産を築き上げる事ができます。

また、アメリカ人は、家族構成に合わせて生涯で6~7回家を住み替えるといわれます。 それだけ頻繁に買い換えるという事は、自分が物件を手放す時も買い手が現れる可能性が高いという事です。

不動産は流動性の低い投資と言われていますが、アメリカの場合、中古市場が活発な事により、売買時のリスクも低くなっています。

オープンな情報、法治国家

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アメリカの中古市場が活発な他の理由は、物件に関する情報が鏡張りで、ありとあらゆる情報が簡単に手に入る事です。

物件の固定資産税、近隣住民の治安、人口、平均所得、学区、過去の売買履歴、固定資産税などなど、インターネットを使えば簡単に情報を手に入れる事が出来ます。 

日本でも調べれば、これらの情報が手に入りますが、アメリカほど簡単には調べられません。 また、移民国という事もあって、売買時の手続きは非常にシンプルで分かりやすく、フェアに法律が作られています。

不動産は高額な取引になる事が多く、詐欺のツールとして使われる事が多いですが、アメリカでは他の国と比べて、人を騙しずらい事も魅力です。 アメリカは法治国家でもあるので、トラブルが生じた時は裁判で公平に争う事もできます。 新興国のように法律が曖昧だったり、裁判自体ができないような事もありません。

アメリカ不動産投資はアメリカ政府が推奨している資産運用方法の一つ

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例えば、不動産売買時のキャピタルゲイン税は利益の約30%を支払う事になりますが、1031エクスチェンジという制度(売買した利益で別の物件を購入する)を使えば、キャピタルゲイン税の支払が免除されます。

これもアメリカ政府が不動産投資を推奨している一つの例です。

節税:タックスメリット

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アメリカ不動産投資には株式などの金融資産への投資にはない、大きな節税メリットがあります。 不動産への投資は物件の原価償却を計上する事が出来るからです。

簡単にアメリカと日本の耐用年数の違いをご紹介します。

アメリカの場合、新築・中古にかかわらず、居住用物件の場合は27.5年。 商業用は39年。 購入時から毎年、耐用年数で割った額を減価償却として計上する事が出来ます。

日本の場合は、木骨モルタル造は20年、木造は22年、レンガ、ブロックは38年、RCは47年、法定耐用年数を超えた中古物件は4年、RCは9年

例えば、築30年経過している木造物件を日米両方で購入したとします。 日本は国土が狭いので基本的に土地の評価が高く、上物の評価が低く設定されています。

しかし、アメリカの場合は逆です、アメリカは国土が広いので土地に殆ど価値がありません。 上物に対して減価償却が認められないという事は、同じ築年数の物件を購入するなら、アメリカの方が節税効果が高いという事です。

木造であれば22年以上の物件をアメリカで購入すれば、法定耐用年数を超えた中古物件は4年で償却する事が出来るので、キャッシュフローがあまり期待できない物件であっても、節税の恩恵を受ける事ができる人であれば、十分に購入するメリットがあります。

まとめ

いかがでしたでしょうか、これらが私がアメリカの不動産に投資する主な理由です。  

アメリカ不動産投資は数年後にいきなり数倍になるような事は期待できませんが、安定という意味では一番でしょう。

これだけ好条件が揃っている投資はありません。 もちろん将来が保証されている投資ではありません。 しかし、投資をするなら長期に渡って安定する確率の高い国や場所で投資する事が大切です。

今後も私は継続してアメリカの不動産を購入する予定です。

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