人口減少・高齢化社会で失敗・破産する不動産投資家が今後は確実に増えていく

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こんにちは、不動産投資家の澤(@SawaAzumi)です。

この1ヶ月ほど子供の夏休みを利用して家族で日本に帰国していましたが昨日ハワイに戻ってきました~

日本滞在中は梅雨の時期にも関わらず快晴が続き天気にも恵まれ、とても充実した1ヶ月でした。 ちょっと食べすぎて太ってしまったけど(*'(OO)’*)ブヒ

滞在中、時間を見つけては日本の不動産事情を調べる為に都内や東京郊外を散策していました。 今は低金利ですから、あわよくばお金を借りて日本にも投資用物件を購入しようかと考えていたからです。

東京近郊エリアを色々調べて驚いたのは、私が不動産投資に興味を持ち始めた10年前と比べると廃墟化が進んだ地域が沢山あった事です。

日本は数年前に実際に人口減少に転じましたが、新築物件は毎年建設されています。 施設や老人ホームに移動する高齢者も多くいる事から、今や日本国内の空き家は1000万件以上とも言われています。

人口減少・高齢化する日本の社会で不動産投資はどのようになっていくのでしょうか?

人口減少・新築建築のデータと不動産投資の関係

厚生労働省の公表によると昨年(2016年)の出生数は97万6979人で初めて100万人を下回り、少子化が加速化している事がわかりました。

死亡数は約130万7700人と戦後最多で死亡数から出生数を引いた「自然減」は33万人で、過去最大の減少幅となっています。

沖縄を除く46都道府県で死亡数が出生数を上回った事から46都道府県で人口は減少、人の移動で人口が増えている地域がある事を考慮すると多くの地域では人口減がより加速している事が分かります。

内閣府が発表している将来推計人口でみた場合、2026年に人口1億2,000万人を下回った後も減少を続け、2048年には1億人を割って9,913万人となり、2060年には8,674万人になると推計されています。

引用:www8.cao.go.jp

引用:www8.cao.go.jp

不動産投資を考えた場合、人口減少だけではなく物件の供給数がどのように推移しているのかも大切な要素です。

2016年に33万人も人口が自然減しているにも関わらず、同年度の住宅着工は前年度比5.8%増の97万4137戸でした。

住宅着工の半数を占める42万戸は節税対策の為に建てられた賃貸アパートなどです。 

引用:www.jiji.com

引用:www.jiji.com

当然の事ながら、人口減少、供給数の増加は賃貸物件の空室率と密接な関係があります。

今後も需要を供給が遥かに上回り続ける状況が続くのが予想される事から、空き家は増え続ける事により賃貸経営は今よりも厳しい状況になっていくでしょう。

人口減とライフスタイルの変化で逆ドーナッツ化が加速

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日本の人口が減少しているからといって全ての地域で人口が減っているという事ではありません。 

平成27年国勢調査のデータによれば47の都道府県のうち、人口が増加しているのは8都県、39の道府県では人口が減少しています。 

今後は人気の地域へ移動が加速して人口増加・人口減少の地域が二極化していく事になります。

人口の一極集中が問題視されている東京ですら地域によって二極化していく事でしょう。

中心市街地の人口が減少し、郊外の人口が増加する人口移動をドーナツ化現象といいますが、近年日本では逆ドーナッツ化が起こっています。

団塊の世代では庭付きの戸建てに住む事がステータスとされていましたが、ライフスタイルの変化により都心のタワーマンションに住む人が増えてきました。

実際に中心市街地にタワーマンションが立ち並び、郊外から都心に通勤するような人が少なくなって来ましたよね。 

更に人口減で人口のドーナッツの輪が小さくなり10年前と比べると東京近郊の一部の地域ではゴースト化が進んでいます。

例えば私の出身地の千葉県で言えば、習志野市 八千代市 佐倉市 千葉市の過疎化が激しい。

こららの地域は少し前までは活気のある町でしたが、今は空き家や空の商業施設が多く町全体が死んでいる(住んでいる人ごめんなさい) 更に東京より離れた地域になれば荒れ果てて人すら見かけないような場所すらあります。

今まで高くて借りられない・買えないような地域(市川市、浦安市、船橋市)に経済的に手が届くようになれば東京から遠い地域に住む理由がなくなるから当然です。

このような人口のドーナッツの輪が小さくなる減少は千葉県だけではなく全国で起こっています。

不動産の価値は突然下がる

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今では過疎化が進んでいる地域でも10年前までは不動産投資が盛んだった場所もあります。 実際に投資用の一棟マンションを下見にいった事もありました。

しかし今では空室だらけで家賃を下げてもテナントは入りません。 商業施設の空室はもっと深刻です。 人が居なければ商売になりませんから、借り手を探すのは家賃を下げても難しいでしょう。

不動産の価値は突然下がります。 不動産は移動させる事の出来ない商品です、その地域に人がいなければ取引が成立しません。 人口が減り需要がなくなればある日突然価値が下がります。

今後10年、20年でこのような現象は更に顕著になるでしょう。 今は人気のある市川市、浦安市、船橋市も人口のドーナッツが小さくなれば同じようにゴーストタウン化する可能性だってあります。

人口が減らなくても住んでいる人が高齢化すれば地域の経済は衰退しましから、不動産価値も下がります。

人口減少・高齢化は不動産投資にメリットはありません。

日本での不動産投資はリスクが高すぎる

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日本には全く不動産投資のチャンスがないわけではありません。 人口が地域によって二極化していくならば、人口増加地域に不動産投資すれば良いのです。

今後人が集まる地域に不動産を持てばキャピタルもキャッシュフローも狙えるでしょう。

しかし、人が集まる地域は更に利回りが下がっていきます。 今でも東京の利回りは3%程度と低いですが、これが今後は2%、1%となっていきます。

逆に地方の利回りは20%、30%と増えていくでしょう。 不動産の利回りとは人気に比例するからです。

利回りが低ければ借り入れをしても利益が出ませんから、資金のない投資家は地方に購入するしかなくなり、その分リスクが高くなるので失敗する人が増えていきます。

人口が減少していく日本で不動産投資を行うというのは、自分が投資をしている地域が実際にゴーストタウン化した場合、どのような対策が取れるのか練ってから投資しなければいけません。

今回、私が東京近郊の地域を見て回った結果、そのような状況に自分の物件が陥ってしまった場合、私には具体的な対処法を考える事が出来ませんでした。

結論

不動産投資をする最適なエリアでは利益を確保できない。 一方、利回りが出る地域は今よりも格段に大きなリスクが存在する。

日本での不動産投資は更に難しくなるだろうなぁ

現在、ある程度利回りが確保出来ているような収益物件を保有している人達というのは、今後人口のドーナッツが減少するような地域、もしくは既に半分ゴーストタウン化しているような地域ではないでしょうか。

今後、千葉県の一部の地域のように家賃を下げてもテナントが見つからない時代が来ます。

そうなれば、売れない貸せない、しかも経費は発生し続けるので破産する人が続出するでしょう。

そのような物件を保有している場合、低金利、不動産投資ブームの真っ最中の今が物件を売却をする最後のチャンスかもしれませんね。

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