アメリカ不動産投資:近所にあったらを買ってはいけない施設

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こんにちは、アメリカ不動産投資家の澤(@SawaAzumi)です。

不動産投資家には色々なタイプがありますが、大きく分けて2つ。 キャピタルゲインを狙うタイプとキャッシュ・フローを狙いタイプです。

キャピタルゲインを狙う投資家は安く購入して高く売るタイプですね。 古い住宅を購入してリフォームして価値を短期間で上昇させるような手法から、価値が上昇する地域を狙って物件を取得する方法などがあります。

キャッシュ・フロー狙いの場合は住宅価値の上昇ではなく安定した家賃を長期的に狙う手法です。

私は後者のキャッシュ・フローを狙う投資家です。 しかも私の場合はBuy and hold and die(私が勝手に命名した)と言って一生売ることなく死んでも保有を続ける超長期型の投資スタイルです。

どのようなタイプの投資家でも重要になってくるのは、投資する地域の選定です。

物件自体のキャピタルを狙わない場合でも、価値が下落しているような地域に物件を持てば、家賃の上昇は望めないし、空室率が高くなります。

地域を定めるには色々な判断材料がありますが、今回は近隣地域にあったら購入してはいけない施設をご紹介します。

データはアメリカの不動産データを取扱うRealtor.comからです。 全米の平均価格から割り出し、近隣に以下のような施設があった場合、どの程度物件価格が下がるのか数値で表しています。

シューティングレンジ

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近隣にシューティングレンジがあった場合、3.7%物件価値が下がります。

騒音の問題もあり、施設に訪れる人達は少なくとも銃を所持していますから、治安という部分でも不安がでてきますね。

家で発砲の音を聞きながら生活するというのは嫌ですよね。

発電所

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発電所があった場合、5.3%物件の価値が下がります。

これは大きな原子力発電所だけではなく小さな規模の発電所でも同じ事が言えます。 アメリカ国内には8000以上の発電所が存在していますから、近隣に工場などあった場合、発電所ではないのか、確認する必要がありますね。

賃貸が集中している地域

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賃貸物件が集中している地域というは一見、投資に向いているイメージがありますが逆です。 米国平均値よりも13.8%価値が下がります。

物件を保有する事が出来ないという事は住宅ローンも組めない人達ですから、言葉は悪いですが属性の悪い人達が集まっているという事です。

人の出入りが多くなり、人が定住しない地域は価値が上がりません。

ストリップクラブ

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近隣にストリップクラブがある場合、14.7%も物件価値が下がります。

繁華街等は騒がしく、遊ぶ場所であり住む場所ではありません。 日本の場合、このような施設があるとすれば大きな街の繁華街ですが、アメリカの場合大きなストリートにあって、その裏には住宅街が広がっているケースは珍しくありません。

他社の別のデータでは風俗施設等は近隣の不動産価格に影響しないという結果も出ているようですが、他に投資できる地域が沢山あるなかストリップクラブがある近隣で物件を購入する理由はありません。

評価の低い学区

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「アメリカで住宅を購入するなら良い学区を選べ」と言われるほど学区は大切です。

評価の悪い学区は他の地域と比べて住宅価格は22.2%も下落します。

しかしながら学区が悪いから住宅の価値が下がるのではなく、社会的地位の低い層が集まる事によって結果的に学業のレベルが下がり、物件価格を押し下げる事になっています。

日本は地域別で金持ちエリア、貧乏エリアと区分されていませんが、アメリカの場合は極端に住むエリアが区別されているので、学区の評価は顕著に数字として出てきます。

しかし判断が難しいのは、学区の高いエリアは物件価格が高く利回りが低くなる傾向になるので、単純に学区だけでは決められません。

何事もバランスが大切ですね。

アメリカで不動産投資をする際は是非参考にしてください。

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