メンフィスに投資用物件3件目を購入しました。

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メンフィスに3件目の投資用物件を購入しました。

1件目、2件目は12万、13万ドルと少し高めの物件を購入したので、今回は少し安めの物件を購入しました。

物件価格は7.8万ドルで月の家賃は$1000です。 表面利回りで15.3%。 これだけ表面があれば、実質でも10%以上で回るでしょう。

安めの物件といっても地域が悪いわけではありません。

投資用物件の価値は家賃の価格で判断するものです。 月1000ドルで貸し出せる物件ですから近隣住宅もそれなりのレベルです。

物件価格で判断すると業者によって売値が変わりますから、家賃で判断しましょう。

今回の物件は日本人業者から購入したら10万ドルは超えます。(・Θ・;)汗…
それだけ安く買うことが出来ました。

前回に引き続きフルリフォームした物件を購入

今回も前回と同じフルリフォームしてある物件を購入しました。 外壁にペンキを塗って、窓やドアも新品に変更してあります。 屋根も全部張替え済みです。
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内装も綺麗に補修されています。 リビングルームやキッチンは今後、補修費が発生しないようにタイルが貼られています。 個人的に嫌いな色のタイル。 でも大切なのはキャッシュフローを得る事であって、私の好きなタイルが貼られている家を購入する事ではありません。
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キッチンの家電は全部交換してあります。 キャビネットは綺麗にペンキが塗ってありますね。照明も新品に変更して、ドアも綺麗に補修されています。
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$125,000で購入したメンフィス1件目は投資用物件としてリフォームされていなかったので、全ての床にタイルが貼られていました。 詳しくはこちらの記事をご覧ください。


今回、購入した物件は投資物件用にリフォームされているので、タイルが貼られているのはリビングとキッチンだけで、ベットルームはカーペットがひかれています。
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本当ならベットルームもタイルかフローリングの方が良いのですが、最初からそのようにするとコストが掛かるので、どうしても利回りが減ってしまいます。 メンフィスの業者は利回りとのバランスを考えて、このような形がベストだと考えいるようです。

ベットルームのカーペットの原状回復費用がどのくらい発生するのか、今度は数年に渡り観察していきます。 必要があれば、その時にフローリングに変更する予定です。

バスルームはこんな感じ。 特に可もなく不可もなくといった感じでしょうか。。。
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庭が無駄に広い、、、空室になった時に掃除代金のメンテナンス費が発生しそうで怖い。。。
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結局今回も現金で購入してしまった。。。

アメリカ生活も3年目に入り、クレジットスコアも750を超えて、投資用物件をローンで購入できるようになったのに、今回も現金で購入してしまいました。

理由は、7.8万ドルと物件価格が安かった事のもあり、ローンの手続きが面倒になってしまいました。

2件目の物件は新築で、現在、市の建設許可を待っている状態です。 支払いはまだ済ませていないので、2件目の物件はローンを組む予定です。

アメリカにはメンフィス、リトルロック (アーカンソー州)に、引き続き物件を購入する予定なので、10万ドル以上の物件が出てきたらローンを使って購入する予定です。

もしくは、クレジットスコアが720以上なら10件までローンを組めるみたいなので、複数件同時に買ってローンを組もうかとも考えています。

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ABOUTこの記事をかいた人

澤 亜澄

日本、香港でIT会社を経営、35歳で本業から一線を退いて現在はハワイでセミリタイア生活を送る。 日本を含む世界5ヶ国で不動産に現金5億円以上を投資、家賃収入で経済的自由、時間的自由を得る。 「自由な人生」をテーマに企業や組織に縛られない新しい生き方を伝えるブログ。