5件目:アメリカ不動産投資、メンフィスで新築の投資用物件を購入したよー

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こんにちは、2009年からアメリカで不動産投資をしている澤(@SawaAzumi)です。

先日、メンフィスにて5件目の投資用物件を購入しました。 昨年の12月にメンフィスに視察に言ってから早半年。 半年で一気に5件の投資用物件を購入しました。

メンフィス視察は本当に強烈な思い出で、投資家3人で訪れたのですが、宿泊費をケチって最も治安の悪い地域のモーテルに宿泊して、死ぬかと思いました。

滞在中に車の窓を割られて、カーナビを盗まれたり、モーテル周辺の雰囲気がいつ殺されるか分からない緊張感が漂っていて正直無事に帰れるか不安でした。

今となっては良い思い出ですが、次からはちゃんと宿泊場所を選びます^^; ちなみにそのモーテルを選んだのは私です。。。

これが視察中、車上荒しにあった車。
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小さな窓を割られて中にあったカーナビが盗まれています。 車が汚れているのは警察が指紋採取したからです。 まさかメンフィスで911するとは思いませんでした。

・メンフィス視察時の記事も読んでみてね。
→テネシー州メンフィス、ナッシュビルの不動産視察に行ってきます。
→メンフィス不動産視察①
→テネシー州のナシュビル不動産視察
→メンフィス不動産視察② フリップ業者の物件視察
→「治安最悪?!」メンフィスにて車上荒しの被害に遭いました
→リトルロック(アーカンソー州)不動産投資視察に行ってきました。

おまけ
→海外不動産投資で情報弱者が支払う対価について

5件目は新築物件を購入

メンフィス5件目は新築物件を購入しました。 表面利回りは12%なので決して利回りは高くないのですが、新築の場合、建物はディベロッパーの保証、家電は電気メーカーの保証がありますから、最初の数年間の補償費は圧倒的に低く抑えられます。

以前「不動産投資の利回りと時間軸の関係」でも書きましたが、利回りが低いからといって物件購入を躊躇していると逆にトータルの利回りを下げる事になります。

実はこの物件、2件目に購入したCrosstown Concourseと呼ばれる商業ビルの近くにある地域と同じで、本当だったらもう在庫がなくて購入する事が出来ないのですが、購入予定の投資家がキャンセルした事から私に話が回ってきました。

丁度、4件目のローンの手続が完了した所だったので、ローン会社にこちらの物件もローンで購入できるのか打診した所、問題ないとの回答を得たので直ぐに手続する事にしました。

土地に対する評価が高いので固定資産税が高い事がネックですが、総合的に見れば間違いなく買いでしょう。

5件目の物件はこんな感じです。

床は全てフローリングです。 カーペットは原状回復が高いですから、フローリングは投資用として適しています。
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オーブンやコンロなど全て新品ですので、メーカー保証が付いています。
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中は広々、十分な大きさです。 この物件は現地で見学しましたが、とても雰囲気の良い住宅でした。
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洗面所はコメントに困るくらいシンプルな作りですね^^;
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メインベットルームのバスルームもシンプルです。
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間取りは3ベットルーム。 どの部屋もフローリングです。
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この物件は先日完成したのですが既にテナントが入っています。 クロージングが完了したら直ぐに家賃を受け取れるのは嬉しいですね。

アメリカの不動産投資で良いのは、テナントは立地に対して家賃を支払うので、新築だろうが、中古だろうが家賃が変わらない所です。 この家の場合も築年数がいったとしても家賃が将来下がる事はありません。

もう暫くは不動産物件は購入しないよ

結局、この半年くらいの間にハワイの物件を含めて6件購入しました。
その間、TDIなども追加購入しているので、累計で100万ドル近く投資をしました。

今は世界的に不動産価格が何処の国でも高騰している異常な状態で、世界金融市場もいつ暴落するか分からない状態です。世界的な経済破綻が近く訪れる気がしてなりません。

しかも、今年はアメリカ大統領選挙の年です。 先日書いた記事には誰が大統領になっても、不動産マーケットに対して大きな影響はないと述べましたが、完全に無視する事は出来ません。

⇒2016年、新アメリカ大統領が与える不動産マーケットへの影響をすばり予測

今後、数年間でアメリカを含めて世界的な経済がどのように変わるのか様子を見たいので、暫くは不動産物件の購入は控えます。

タイミングが良かったのは、メンフィスの4件目、5件目の物件でローンが組めた事です。 暫くはコツコツ返済しながら、クレジットスコアを高めて次の不動産下落時に備える予定です。

でもよく考えたら、ローンを組むという事は空き家になった場合、赤字になるんですよね。 今まで全部現金で購入してきたので、そんな心配してませんでしたけど、これからはテナント退去に対する恐怖心が増します(;´・ω・)

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