アメリカ不動産投資:メンフィス4件目にオファーを入れました!

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こんにちは、2009年からアメリカで不動産投資をしている澤(@SawaAzumi)です。

私は現在、米国のハワイに移住してきています。 米国に移住したのは色々な理由がありますが、その中の一つにレバレッジを効かせた不動産投資をする、というのがありました。

不動産投資はローンを組んで投資できるのが魅力的な投資方法です。 他人(銀行)のお金を使って資産を築く、これが不動産投資のセオリーです。 今までの物件は全て現金で購入した来た私ですが、今後はレバレッジを効かせた不動産投資にも挑戦したいと思っています。

米国でローンを組む最低条件である、2年分の確定申告書とクレジットスコアを手に入れたので、銀行に打診した所、問題なくお金を貸せるという返信をもらったので、先日、メンフィスの戸建てにオファーを入れました。

メンフィス4件目はこんな物件

4件目はメンフィス南東の物件です。 家賃は1200ドル、物件価格は10万ドル。 今回も1000ドル以上家賃が取れる物件を選びました。

今回購入したのはこちらのレンガで作られた2000sqftの広めの家です。 この物件はボロボロだったので殆ど全ての部分を新品に交換されています。 
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屋根、HACV、ガラス、エクステリアも殆ど全て新品に変更してあります。 写真では分かりませんが、庭が広くて凄く雰囲気の良い物件です。 
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今回の物件は投資家用にリモデリングされているものではなく、ホームオーナー用にリモデリングされた物件です。その為、全部屋の床がフローリングに張り替えられています。
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ベットルームも全部フローリング。 フローリングはテナントの入れ替え時に原状回復費用が抑えられるので、投資用物件を購入する際は重要な要素です。
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キッチンは全部入れ替えしてあります。 少し狭いですが、人気のアイランドキッチン風です。冷蔵庫やレンジなども黒でシックに統一されています。
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アメリカっていいですよね、こんな大きな家が1000万円とかで買えるんですから。 テネシー州は田舎ですけど、日本の地方にいっても、こんな立派な家は1000万円では買えません。 買えたとしてもそれを月12万円で貸し出す事なんて不可能です。

場所も物件も家賃も良し!という事で、レバレッジを効かせた物件購入はこちらの物件に決めてオファーを入れました。

ローンの利率や期間は?

ローンは30年ローンで利率が5%、頭金は20%です。 クレジットスコアが高い人で条件の良い人だと4.0%くらいで借りられるのかもしれません。 私の場合、Form W-2(源泉徴収表)が日本の会社からある事、クレジットスコアは低い事もあり5%になってしまいました。

高い利率は仕方ありません、人様の国に来て、移住3年目で投資用のお金を貸してくれるのですから、文句は言えません。

利率が5%でも十分に利回りは出ます。

月の支払金額は$488です。 これは物件の保険と固定資産税の支払いも含まれています。

毎月入ってくる金額は$1200-$96(管理費8%)=$1104-$488(ローンの支払い) = $616

頭金20%の2万ドルに対しての利率は$7392(年間家賃)/20000(投資額)= 年利回り約37%です。 実際はローンの手数料(多分4000ドルくらい)や途中で修繕費など発生するので、37%で回る事はありえませんが、最低20%くらいで運用はできるでしょう。

元々の物件の表面利回りが15%近くありますから、レバレッジを使うと効果がありますよね。 これで私もレバレッジを効かせた不動産投資家の仲間入りですね~。

しかし、こんな魅力的な物件ですが、手続きが面倒なので参っています、その理由は、、、

ローン会社から求められた書類の数が半端じゃない!

ローン会社には事前に過去2年分の確定申告書を提出して、事前承認を得えています。

現在はローン会社からアンダーライターの最終的な許可を得るためにより詳細な書類を求められています。

この書類の量が膨大過ぎて、ローンを組むのが嫌になってしまいました。

米国在住者は全世界の所得を申告する必要があります。 その為、私の確定申告書には日本、カナダ、イギリス、フィリピンの物件情報も申告しています。 また私は日本の会社から給料(役員報酬)を貰っている立場なので、日本からも所得も申告しています。

ローン会社は確定申告書に書かれている情報を全て精査するらしく、私が持っている物件全ての保険、HOA、賃貸契約書、固定資産税の支払い証明の書類を用意しなければいけません。

また、役員報酬を得ている場合、会社の決算書2年分、日本の源泉徴収票2年分なども用意しなければいけません。 別に用意するのは簡単ですが、翻訳費用はこちら側で負担する必要があります。 10万ドルの物件で8万ドルの借用をするのに、手間が凄い事から、心が折れそうになっています。

ローン会社には、全部の書類を用意するのは面倒なので、Waiveできる書類はありませか?と交渉した所、会社の決算書は必要なくなりましたが、やはり全物件の書類は免れられませんでした。

ローンを組むのに用意する書類がこんなに膨大になるとは思っていませんでした。 各物件の保険を確認するのは理解出来ますが、賃貸契約書やその他の経費は何故必要なのでしょうか。 物件の損益は確定申告書で確認できるので細かい数字を何故知りたがるのか分かりません。

今後ローンを組む場合、これらの書類を常にアップデートして持っておく必要があります。 皆こういう書類って全部用意してるのかな?・・

アメリカのローンの審査を完全に舐めていました。。。 参ったな。

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