ハワイ、オアフ島西部のマカハ地区の不動産物件リスト及び動向を調査中

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こんにちは、ハワイ在住の不動産投資家、澤(@SawaAzumi)です。

先日、ハワイのオアフ島西部のワイアナエ方面のマカハ地区に不動産を購入したら将来キャピタルゲインでウハウハじゃない?!という記事を紹介しました。

私はキャピタル狙いの投資をしない事からリスク分散の意味で一緒に共同購入する人と募集した所、1日もしない間に10人以上の人から一緒に購入したいと連絡を頂きました。

・合わせて読んでね
⇒ハワイのマカハに不動産購入しておけば将来、滅茶苦茶儲かるんじゃない?

皆さん、どこまでちゃんとリスクを理解しているのか不安な部分もありますが、既に10人以上の人が興味を持っているので、もう少し具体的に地域の事や物件の事を調べてみました。

オアフ島西部のワイアナエの不動産って上昇しているのか

過去10年間の間にワイアナエの不動産は価値が上がっているのか調べました。 なぜなら、過去10年間、まったく価格に変化がない場合、今後も変化をしない可能性があるからです。 いくら未開の地だとしても、逆張りするような形で不動産を購入するとギャンブル性が強くなります。

株でも不動産でも投資で大切な事は上昇している方向に順張りする事です。

こちらのチャートは過去10年間のワイアナエ地区の平均物件価格のチャートです。
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2008年から価格が下がっているのはサブプライムショックの影響です。 過去1年間では6.3%の上昇率、Zillowの予想では来年度は3.4%上昇する見込みとなっています。

2011年からの過去5年間ではなんと33.4%も平均価格が上昇していました

しかし、これだけでは分かりずらいのでワイキキのデータも見てみましょう。
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ワイキキのデータを見ると、ワイアナエ地区も同じような価格の変動が見えます。 サブプライムショックの影響がワイキキの方が少ないですが、伸び率という意味では殆ど同じです。

Zillowのデータによるとワイキキのエリアは昨年とくらべて1.7%上昇、来年度は3.4%上がる予想をしています。 

このデータだけ見るとワイアナエ地区の不動産には既に人気が集まっているような感じですね。 価格が上昇している事は良い知らせですね^^

カポレイやエバではダメなの?

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読者の人からワイアナエ地区ではなくて開発が進んでいるカポレイやエバではダメなのか?という質問を頂きました。

全然、ダメではないと思います。 カポレイやエバなら戸建てでも40万、50万ドル程度で購入できますから、長期で保有すれば将来的に価値が上がる可能性も十分にあります。

しかし、不動産の価値が上がる最大の理由は土地の希少性です。 カポレイやエバにはまだまだ広大な土地が残っています。 これからもドンドン新しい住宅が作られるでしょう。

また、ハワイで価値のある不動産はビーチフロント、もしくはビーチに近い事です。 開発されているカポレイやエバの地域から海は見えてもビーチまではいけません。 カポレイやエバでもビーチの近くは既に高騰していますので、伸びしろはワイアナエ地区と比べると少ないでしょう。

そう考えると、ワイアナエ地区でビーチ付近に土地付の不動産を購入するのがやはり一番理に適っています。

ワイアナエ地区のビーチ付近の不動産価格はどのくらい?

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マカハ地区のビーチまで徒歩圏内のこの場所で3ベッドルームで$345,000です。 家はこんな感じです。 外装も内装も全く問題ありませんね。
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マイリビーチパーク近くの住宅が良い感じですね。
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マイリビーチパークはナナクリの町を過ぎてしばらく走行すると出てくる大きなビーチです。 シャワー、トイレ、駐車場が完備されていて、ビーチにはライフガードもいます。

駐車場からビーチまでフラットなのも便利。 この地域にしては治安も良いビーチです。

この付近に30万ドル台で戸建てがいくつか販売されていますね。 こちらは3ベッドで$336,000
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内装が凄い綺麗ですね、素晴らしい。
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マイリビーチパークに徒歩1分でこんな家に住めるなら、自分で住んでみたいくらいですね。 Airbnbとかでも十分回せそうな感じがします。 白人とかカナダ人とかオアフ島西部好きみたいですから。

どのくらい価格が上昇するかな?

現実問題どのくらい価値が上がるでしょうか?

似たような地元色の強いワイナマロの不動産データを見てみましょう。 ビーチフロントではなく、ビーチまで徒歩圏内の住宅で1億越えの物件の過去のデータを見ると10年くらい前は30万ドル以下で販売されています。

オアフ島西部がワイマナロと同じように価格が上昇していくとは限りません。 しかし似たような地域色、住宅環境を考慮すると、恐らく10年くらいかけて4倍程度には上昇するのではないかと予想しています。

もちろん、何かのきっかけで西部に人気が出れば10倍になる可能性もあります。 逆に10年後は10万ドルでも売れないという状態になっている可能性も十分に考えられます。

賃貸で回した場合の利回りはどのくらい?

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オアフ島西部の家賃は恐らく物件価格の60%程度です。 $336,000の物件価格の場合、家賃は2000ドルいけば良いほうでしょう。

表面利回りは24000/336000=7.1% 経費はざっくり計算すると、保険と固定資産税で年2500ドル、管理会社手数料が年2400ドル、HOAは無さそうです。

実質利回りは(24000-4900)/336000 = 5.6%です。 ここに修繕費、空室率など考慮するともっと下がります。 屋根とHVACを注意して購入すれば10年の間に大きな修繕は入らないでしょう。

年に4%と過程した場合、10年間でキャッシュフロー40%にキャピタルゲイン400%。

3万ドル投資したら、13.2万ドル+投資金の16.2万ドルになる計算ですね。

米ドル資産を将来の為に築くという意味では面白い手かもしれませんね。 なによりもハワイのオアフ島西部に投資するというのは夢がありますよね。

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