レイナスから購入したデトロイト不動産物件を損切りする事にしました

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2012年にレイナスより購入したデトロイトの投資用物件を損切りする決意をしました。

自分で立て直そうと挑戦しましたが、デトロイト不動産の遠隔操作は思ったよりも難しく、今後も状況を好転させる事は難しいと判断しました。

もう完全にギブアップです、降参しました。

以下がこれまでの経緯です。

  • レイナスより投資用アパートを購入
  • 補修代金込だったのにレイナスが補修工事をしない
  • 日本で弁護士経由で補修を催促
  • 弁護士と協議の結果、詐欺と判断して日本で訴訟を起こす(現在も裁判中)
  • 物件を立て直す為にレイナスの管理会社から地元の管理会社に変更(ICP)
  • ICP管理会社経由で物件の補修を開始
  • ICP管理会社が代金を騙し取る
  • デトロイトの弁護士経由でICP管理会社に代金の返還要求を通告
    (現在弁護士経由で話し合い中)
  • ICP管理会社から更に新しい管理会社に移管
  • 新しい会社と補修について話し合う(今ココ)

もう、最初から今まで一切、良い部分がありません(笑)

最近変更した現在の管理会社は細かい所まで対応してくれる信用できる管理会社です。 管理会社を通して物件の補修、立て直しをする為に見積もりを依頼しました。 

現状は16ユニットの物件で半分の8ユニットはボロボロの状態です。 8ユニットは電気の配線もない状態で、バスタブなどない部屋もあります。 補修の見積もりをもらうと、1ユニットの修復に1万ドル以上する事が判明しました。

補修が必要なのは8ユニットだけではありません。 テナントが住んでいる他の8ユニットも補修が必要なほどボロボロの状態です。 現在テナントは辛うじて住んでいる状態です。

前回の会社が施した補修状態が悪く、テナントから苦情が入っています。 来月からは3ユニットのテナントが退去する事になっています。

1ユニットの修繕に1万ドル以上必要となると、全体的に最低でも10万ドル以上の補修費が必要となります。

今から10万ドル突っ込んでも、地域的な問題もあり、長期でテナントが安定的に入るとは思えません。 残念ですが、これ以上傷口を広げない為に物件を売却する事にしました。

アパート物件の相場価格はいくら?

アメリカ不動産の戸建物件とアパート物件の価値の算出方法は異なります。

戸建ては周りの家の売却価格と家のサイズなどを考慮して物件価格を定めます。

アパートなども周りの売却価格をデータに入れますが、投資用というのが前提なのでユニットに対しての相場があります。

例えば、デトロイト周辺のアパートの場合、1ユニットに対して1万ドル前後が相場です。 しかし、これはテナントが入っている場合の相場で、テナント入っていない場合は1ユニット5000ドル以下が相場です。

私のアパートは16ユニットで現在、5ユニットにテナントが入っているので5万ドル、その他11ユニットは空室なので11ユニット*5000ドル=5.5万ドル。 合計10.5万ドルくらいが相場です。

しかし、私の物件の場合、ボロボロで1ユニットに対して1万ドル程度の補修費が必要なので、10.5万ドルの価値はありません。

相談したブローカーの意見ですが、恐らく5万ドル以下でなければ、買い手が現れないと言われました。

ブローカーと話し合った結果、7万ドルで物件をマーケットに出す事になりました。 実際にマーケットに出してみて、反応があるか様子を見ます。

いくら損をしたの?

レイナスから購入した金額は17万ドル。 仮に7万ドルで売却できた場合は、10万ドルの損失。

しかし4年間の間の固定資産税、弁護士代金、自分で出した補修金などがあります。 4年間の固定資産税だけで5万ドル、自分でだした補修費も5万ドル以上。

途中、家賃収入がゼロではなかったものの、合計すると15万ドル前後の損切りになる予定です。

恐らく7万ドルで売れる事はないので、最終的には2000万円ほどのお金を失う事になりそうです。

(;・`д・́)…2000万円・・・!?

2000万失ったけど、学んだ事は沢山あった

まだレイナスとは日本で裁判中です。 前管理会社に盗られた補修費はアメリカで弁護士経由で話し合い中です。 実際に物件を売却して、裁判等が終わらないと損をした金額が確定されませんが、多額のお金を失う事は間違いありません。

お金は失いましたが、学んだ事も大きいです。

学んだのは不動産投資に限らず、やはり投資は損切りが一番大切という事です。

今から思えば、岩佐さんに騙されたと自分で判断した段階で、損切りをするべきでした。
そこから立て直そうと思ったのは、物件を稼働させれば、岩佐さんに騙された金額を取り戻せると思ったからです。

損切り出来なかったのは私の欲が原因です。

株でもFXでも欲が出て損失を取り戻そうとした時が一番危ないって言いますよね。 今回の不動産物件も私がやっていた事はナンピンみたいな事です。

大切なのは損切り! この教訓は今後の投資人生に生かさないといけません^^;

正直、日本人に騙されるなんて思ってもいなかった

今回、不動産投資を失敗した一番の原因は騙された事でした。

まさか同じ日本人に騙されるとは思っていませんでした。 ボロボロの物件を販売して、空の家賃を支払い、テナントが入った事を偽装するほど悪質な詐欺をする人がいるなんて想像できます?。

極めつけは、詐欺がバレたら海外逃亡、、、ある意味凄い行動力です(笑)

そこまでしてお金を稼ぐ理由ってなんなんでしょうか。 人より良い生活がしたいのでしょうか? 人から騙し取ったお金で理想の生活を送っても、後味悪いと思うんですけどねぇ、世の中には色んな人がいますね^^;

私に欲があったのは確かです、「愚か」という意味では岩佐さんも私も一緒ですね。

それでも、騙す方より騙される方の方で良かった、、、お金はまた一生懸命働いて稼げばいいか!

実際に物件が売却できたら、またブログで報告しますね。

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ABOUTこの記事をかいた人

澤 亜澄

日本、香港でIT会社を経営、35歳で本業から一線を退いて現在はハワイでセミリタイア生活を送る。 日本を含む世界5ヶ国で不動産に現金5億円以上を投資、家賃収入で経済的自由、時間的自由を得る。 「自由な人生」をテーマに企業や組織に縛られない新しい生き方を伝えるブログ。