「日米の不動産投資の違い」不動産投資家LEEさんと対談しました。

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こんにちは、海外不動産投資家の澤(@SawaAzumi)です。

本日は日本で不動産投資をしているハワイ在住のLEEさんと日米の不動産投資の違いについて対談させて頂きました。

LEEさんはハワイの有名ブロガーでもあるので、ハワイ在住の人なら知っている人も多いと思います。

⇒LEEさんのブログ「若くして最速でハワイに移住する方法。 不動産投資で6億5千万の資産を築く」

簡単にプロフィールを紹介させて頂きますと、日本で不動産投資(なんと6億5000万!)をして経済的自由、時間的自由を手に入れてハワイに移住してきた人です。

私と同じ手段で経済的・時間的自由を手に入れた事、不動産投資に対する考え方が似ている事から普段から仲良くさせて頂いております。

LEEさんは柔道4段(大学や実業団のトップレベル)で背も高く筋肉モリモリなので、一番最初にお会いさせて頂いた時は、エイヤッと豪快に勢いに任せて不動産購入したタイプかと思ったのですが(凄く失礼^^;)、とても勉強熱心な方で、全て緻密な計算の上で行動されていました。
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*ハワイアンにも負けない強靭な肉体を持つLEEさん

日本で不動産投資をしている人達で失敗する人が多い中、LEEさんの話を聞かせてもらうと、「なるほど、この人だったら成功するよね」と直ぐに納得しました。

億単位で投資している不動産投資家の話を直接聞ける機会は中々ないので、今回、無理を言ってLEEさんに日本の不動産投資について色々質問させて頂きました。

実は私も日本で不動産投資をしたいと思っていた時期があり、結局、不安要素が拭えなかった事から諦めてしまいました。

今回は当時、私が日本の不動産に対して不安に思っていた事なども突っ込んで質問させて頂きましたので、これから日本、アメリカで不動産投資を考えている人には今回の対談は非常に参考になると思います。

それでは、質問開始です!

なんで不動産投資を始めたんですか?

LEEさん、今日はお時間頂きましてありがとうございます! よろしくお願いします。
LEEさん
こちらこそよろしくお願いします!
早速、質問させて頂きたいのですが、LEEさんはなぜ不動産投資を始めたんですか?
LEEさん
日本で整骨院を開業していたんですけど、ふと、このまま何歳までこんなキツイ事毎日続けないといけないんだろう? どうやったら若いうちに自由な時間を手に入れて大好きなハワイで自由に暮らせるだろうかと考えました。

それには、会社のオーナーになるか、不動産の大家になるのが一番良いと考えて、私は後者を選びました。

なるほど! どうやったら自由に生きていけるか考えて、その方法(不動産投資)を見つけ出して実践したんですね。
LEEさん
はい、そうです。
LEEさんは不動産投資の仕組みや税金などにも非常に詳しいですが、勉強されたんですか?
LEEさん
不動産投資をするぞ、って決めてから情報商材を買いあさり、この世に出ている不動産投資本は全て読み、セミナーにもかなりお金を使いました。全部で100万円は使ったと思います。
なるほど、豊富な知識の影にはやはり努力がありますよね。 不動産投資を成功させて自由な時間を手に入れたいと挑戦している投資家は多いですが、私の知っている限り結構失敗する人がいます。 やはり何事もきちんと勉強して取り組む事が大切ですね。

日本の不動産は直ぐ古くなって取り壊すイメージがありますが、物件が老朽化する恐怖はありますか?

よく海外の不動産会社などでは日本の不動産は寿命が短い、海外の物件は100年も持つ。 みたいな事をセールストークで使う人達っていますよね。

私も日本の不動産って50年くらいでダメになって取り壊すイメージがあるのですが、日本の物件が老朽化する恐怖というかリスクはありませんか?

LEEさん
アメリカの不動産の場合、オーナーが変わっても減価償却期間が27.5年付いてきますよね?
はい、そうです。日本のように物件の作りによって法定耐用年数が違うなどもありません。
LEEさん
そうですよね、日本の建物の場合、鉄筋コンクリート47年重量鉄骨 34年 木造 22年で減価償却されてオーナーが変わってもそれが引き継がれるんです。そして最後はゼロになる。

減価償却期間と実際の建物の寿命は実際は全く関係ありません。

金融機関の融資期間は減価償却期間の残存年数を融資期間と決めているので、例えば、築40年の鉄筋コンクリート(47年-40年=7年)場合7年でローンを組む事になります。 

そうなると融資期間7年で利益が出る物件は殆どありません。

日本の建物が弱いからでは無くて、減価償却期間と融資期間に密接な関係があり、物件の状態が原因で取り壊すのではなくて、オーナーの都合により取り壊されるケースが大半です。

な、なるほど、これは説得力ありますね。

確かに海外の物件の方が100年もって、日本の物件は50年程度しかもたないという理屈はおかしいですよね。 日本の建築技術が低いとは思えないし、構造的に弱いという事も考えられません。

アベノミクスの影響で日本の不動産の価格が上昇していますが、売却は考えていませんか?

日本の不動産ってここ数年で随分上昇しましたよね。 個人的にはこれ以上あがる事はないし、数年後に下落すると思っているのですが、持っている日本の物件は売却される予定はないんですか?
LEEさん
僕の投資スタイルはインカムゲイン狙いです。 確かに現在売却したら売却益で何億と利益がでますが、売るつもりはありません。

キャピタルゲイン税も発生するし、そもそもキャピタル狙いで購入していないので、そのままずっと保有する予定です。

私と全く同じ投資スタイルですね^^ 出口は考えていないという事ですよね?
LEEさん
はい、不動産投資って必ず出口がセットにされますが、別に出口って必要ないと思うんですよ。 ずっと死ぬまで保有してインカムゲインをもらい続けたら良いじゃないですか。
はい、そうですね。 私も同じ考え方です。 私は持っている全ての物件を最後は子供にあげようと思っているので、売却する気はゼロです。

日本の人口減少、空室率の恐怖はありませんか?

日本はアメリカと違って国の人口自体が減少しているので、物件の空室率のリスクはどう考えていますか?
LEEさん
最大のリスクヘッジは物件を安く購入する事です。

物件を安く購入できるという事は、それだけキャッシュフローが出る物件です。 キャッシュフローが出る物件を購入すればある程度空室率が高くなっても物件は利益を出し続けてくれます。

なるほど~、ある程度リスクを理解した上で空室率が上がっても黒字になるように最初から計算しておくんですね。
LEEさん
基本的に最悪のケースを想定して電卓を叩いておく事が重要です。
確かに、物件を購入する時にやたらと自分に都合の良い数字で計算する人達っていますよね。 想定空室率は5%で、諸経費も5%とか。 そういった希望的観測の数字で予定を組むと失敗しますよね。
LEEさん
もちろん、空室率を下げる努力はします。 繰り返しになりますが、最大のリスクヘッジは物件を安く購入する、キャッシュフローがたくさん出る物件を購入するという事です。

金利が上昇するリスクはありますか?

金利の上昇リスクはどうでしょうか? 今後バーンッと金利が上昇する恐怖はありますか?
LEEさん
金利の上昇リスクも空室リスクと同じである程度、家賃の利益が毎月入ってくるような状態を作っておけば大きな心配は要らないと思っています。

例えば、僕が借りている金利で一番低いのが1.475%です。 これが3%や5%になっても問題ないように事前に計算しておく事が大切です。

そうですよね、金利に関しても、考えが甘い投資家はギリギリで計算して、金利が今後上がる事はないという前提で投資している人もいますが、ある程度金利が上昇しても大丈夫なような体制を事前に作るべきですよね。
LEEさん
そうですね、どのようなリスクがあるのか知った上で正しく怖がりましょうという事です。
確かに投資はリターンがあるのでリスクは必ずありますよね。 リスクがゼロというのはあり得ない訳で、ではどのようなリスクがあって、どのような対策をとれば良いのか考える必要がありますよね。

不動産投資のリスクというは結局の所、自分の資金が底をついてローン金利を支払えなくなるリスクが一番高いので、LEEさんのリスクヘッジに対する考え方はとても理にかなっていますね。

ハワイから日本の不動産物件を遠隔で操作する際、一番大変な事はなんですか?

私は日本から遠隔でアメリカの不動産投資をして、アメリカ(ハワイ)に移住してきましたけど、LEEさんの場合は逆で日本で不動産投資をしていて日本からハワイに移住してきましたよね。

ハワイから日本の不動産物件を遠隔でコントロールするのに一番大変な事ってなんですか?

LEEさん
うーん、特にないですね。僕は東京出身で東京にも一棟マンションを保有していますが、東京に住んでいた時も年に数回くらいしか物件を見に行っていませんでした。
あ、そうなんですね。 確かに直接現場を見に行っても、管理会社が管理してくれているし、特にする事はないですよね。
LEEさん
はい、そうですね。 ただ、日本にいてもハワイにいても管理会社や不動産会社にはこまめに連絡をするようにしています。
それはなぜですか?
LEEさん
アメリカの場合、賃貸募集で苦労する事はありませんが、日本の場合、賃貸募集をどうやってするかで大きく空室率が変わります。
先ほどの「空室率を下げる努力」ですか?
LEEさん
はい、そうです。 日本の場合、お客さんが町の不動産仲介会社に直接訪問して、賃貸物件を探す方法が主流なので、仲介業者の担当者には常に僕の物件がある事を頭の中に入れておいてほしいんです。

その為に、空室が出たら何人内見があったのかとか、内見者の反応はどうだったのか担当者とコミュニケーションを取るようにしています。

なるほど、確かにこまめに連絡してくれるオーナーさんの物件は早く埋めたいという心理も働きますよね。
LEEさん
そうですね、しかしあまり頻繁に連絡しても嫌われますし、そこは難しい所です。
そこが難しい所ですね。 不動産投資はやはりビジネスですよね。 購入する前も購入後も勉強を怠らないで、真面目に取り組まないと長期間利益を出す事が難しいですよね。

LEEさん、今日は色々と質問させて頂きましてありがとうございました。 とても勉強になりました!

LEEさん
こちらこそ、ありがとうございました^^

まとめ

日本での不動産投資を成功させているLEEさんに色々質問させて頂いてとても参考になりました。 私もLEEさんが日本で不動産投資をする同じくらいの時期に同じ手法で投資をしたいと思って勉強していました。

しかし、空室率や金利上昇、物件の老朽化などが不安で勇気がなく諦めてしまいました。

当時、LEEさんの言うように、「どのようなリスクが存在して、正しく怖がる」という事が出来ず、闇雲に「怖い」と感じてしまって前に進めませんでした。

LEEさんが不動産物件を購入した時期も最高で、今では物件の価値も大幅に値上がりをしています。 

完全なタラレバですが、あの時、私も購入していれば良かった、、、当時LEEさんに会って話を聞きたかった・・・

今回LEEさんと対談させて頂いて再度認識したのは何事も正しく理解して、失敗を恐れず挑戦しなければ何も手に入らないという事です。 自由を手に入れる為にゼロから不動産投資を始めて、ハワイに家族で移住するなんて、凄いの一言です。

LEEさんのブログも是非チェックしてみてください。

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