米国テネシー州メンフィスに6件目の投資用物件を購入したよ

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こんにちは、海外不動産投資家の澤(@SawaAzumi)です。

アメリカのテネシー州に6件目の不動産物件を購入して先日、無事にクロージングが完了しました。

自動でキャッシュフローを生み出してくれる投資物件は既に十分持っているので、暫く投資は控えようかと思っていたのですが、とても良い物件が出てきたので即決で購入してしまいました(。・ε・。)

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テネシー州(メンフィス)は1年半ほど前に現地視察して購入を買い進めてきた地域です。 

その後、5件購入しましたが、特に大きな問題も起こらず家賃収入は安定しています。 問題が起こったとしても現地の管理会社の体制がしっかりしているので比較的楽観視しています。

どんな物件購入したの?

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今回購入した物件がこちらの物件です。 3ベットルームの比較的大きな戸建。 外壁や屋根もリノベーションしました。

物件価格は9.9万ドルで家賃は月額1200ドル。

表面利回りが14.5%

固定資産税、保険、管理会社の手数料を引くと12%弱。 補修費用や退去後の現状回復費用などを考慮すると恐らく実質利回りは10%くらいでしょう。

この物件はメンフィスではワンランク上の閑静な住宅街にある物件です。 地域はテネシー州の平均値よりも不動産価格、所得が高い。 また白人が多く治安が良い地域です。

内装も綺麗にリノベーションしてあるよ。

外壁だけではなく内装も綺麗にリノベーションしてあります。 部屋の床は全てフローリングに変更してあります。
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壁、天井、巾木、窓枠なども綺麗にしてありますね。
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キッチンは少し古臭いけど、まぁ、こんなもんかな。
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HVACも新品に変更されています。
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アメリカの戸建て物件で一番修繕にお金が掛かるのがHVAC(エアコンのシステム)と屋根です。

HVACは寿命が15年ほどですので、タイミングが悪いと物件を購入後、直ぐにHVACがダメになる事があります。

HVACの交換は5000ドルくらいするので、物件購入時に10年くらい経過しているのであれば、物件価格に5000ドル上乗せして利回り計算した方がよいでしょう。

アメリカで物件購入する度に毎回同じこと言ってますが、1000万円程度でこんな立派な家を購入できる国って素晴らしいですよね。 所得が低くてもアメリカでは住居という意味では比較的裕福な暮らしができますよね。

最近、アメリカ不動産投資が人気だね

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最近、アメリカ不動産投資が注目されてきていますね。

日本の不動産価格が上がって、多くの不動産投資家が買い控えている事もあって他の国に投資機会を探しているからでしょう。

アメリカの不動産投資は何十年も前から王道とされてきた投資方法などで別に目新しいものは全くないですが、インターネットで簡単に情報が得られるようになって、遠隔で投資できる人が増えた事も理由でしょう。

何れにしても、多くの人が注目すれば、投資する人が増えて価格も上がるし、投資自体のリスクも減るので、もっとアメリカ不動産投資が活発になればいいですね。

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