「フィリピン不動産投資」ローンを組んで購入した投資家の損切りが大量発生

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数年前に日本人投資家がローンで購入したプレビルドのフィリピン不動産物件ですが、最近、次々と物件が完成してきています。

プレビルドというのは、物件が完成する前の段階で頭金を入れて、完成後に残金を支払う物件の購入方法です。

海外の不動産は日本と違って基本的に、物件の価値は年々上昇します。 実際に物件が完成していない前の段階でも、物件価値は上昇するケースが多く、完成前の物件を購入する事は、1つの不動産投資の方法となっています。

例えば、1000万円の物件を、プレビルドで購入します。 頭金を300万、残りの700万円を物件が完了した時に支払う形です。

3年後に物件が完了するとして、年の物件価値上昇率を10%と仮定します。

1000万円の物件の3年後の価値は1300万円です。

完成と同時に1300万円で転売しても良いし、残金を支払って賃貸で運用してもよいでしょう。

転売した場合は、頭金300万円に対して、3年間で300万円のバックが入る事になりますから、効率のよい投資となります。

このスキームを使って、多くの日本人投資家はフィリピンにプレビルドの物件を購入しました。

それらの物件の完成が間近に迫っていますから、投資家の皆さんにとっては、待ちに待った嬉しい完成日です。

しかし、実際には日本人投資家は物件の損切りをする状況に陥っています。

フィリピンでは外国人は最初からローンを組むことは出来ない

プレビルドで物件を購入している投資家は、物件完成後はローンを組む手筈となっていました。

しかし、外国人である日本人投資家はフィリピンでは不動産投資は組めません。

フィリピンで外国人がローンが組めない事は周知の事実ですが、フィリピン不動産を取り扱う業者の説明では、外国人でも不動産投資ローンを組めると説明して物件を販売していました。

彼らはディベロッパーや現地の銀行と親密な関係を築いているので、彼らの取り扱う物件に関しては、特例が認められ、フィリピンでローンが組めると事前に説明していました。

販売業者の謳い文句を鵜呑みにした投資家は、物件の完成が迫っている現在、残金を現金で支払うか、もしくは支払った頭金を諦めるか、の判断に迫られています。

契約上、残金を支払う事が出来なかれば、物件の購入権はディベロッパーに剥奪される事になっているからです。

物件は値上がりしていない、売りたくても売れない

物件完成後にローンが組めないと分かった時点で、現金を用意できない投資家に突きつけられる選択肢は2つです。

物件を転売するか、支払い済みの頭金を諦めるか。

当たり前ですが、簡単には頭金を諦められません。

ディベロッパーに権利を剥奪される前に、投資家は物件を売りに出します。

事前の話では、年に10%前後、物件価値が上昇するのがフィリピンだと説明されています。

仮に残高を支払えなくても、完成時に転売すれば、損する事はないはずです。

しかし、期待も虚しく物件は一切値上がりはしていません。 

物件は値上がりしていないという事は、需要がないという事です。 その状態で大量に売りにだされるのですから、売り手が見つかるわけありません。

現在、このように大量にプレビルドの物件権利が売り出されていますが、物件は売れず、多くの投資家は”損切り”という形で物件を諦めている人が大勢います。

【驚愕】販売業者が物件を買い取り再販?!

大量に売りに出されているプレビルドの物件を、販売業者が安く買い取りしています。

販売業者は手数料を乗せて売った物件を、完成時に現金で支払えない投資家から、足元を見て、物件を安く買い叩きます。

投資家からすると、誰かに買い取ってもれない場合は、支払った頭金がゼロになります。

安く買い叩かれても、現金になるだけましです。

販売会社は安く手に入れた物件を再度、違う投資家に新たに別の手数料を乗せて転売しています。

正に現代の錬金術、完璧な無限ループです。。。

販売会社は大儲けするでしょうが、投資家はたまったもんではありません。

1000万の物件で300万の頭金を支払っている人もいれば、半分以上現金を入れている人もいるので、泣くに泣けないとはこのことです。

フィリピン不動産は在庫の山

フィリピンではコンドミニアムが過剰に建設されている状況が続いています。

「物件価値は値上がらない」「テナントは付かない」「売れない」の三拍子が揃っています。

賃貸に出しても外国人にしか、値段的に貸し出す事は出来ません。 しかし、外国人の数は物件数と比べて圧倒的に少ないのです。

このような状況ですから、フィリピンでは賃貸をだしてもテナントが見つからない空室の山、売りに出しても売れない物件が溢れています。

投資家保護をする為に頭金の50%を返還

フィリピンでは投資家保護の目的から、万が一、頭金を支払って不動産を購入した投資家が、何かしらの理由により物件を購入できなくなった場合、支払った頭金の50%を返還するという制度を設けているようです。

複数のフィリピン投資家から聞いた話ですが、実際にそのような制度があるのか不明です。

国が保証しているのか、自治体レベルで保証しているのか、定かではありません。

もし、ご存知の人がいましたら是非情報をお送りください。

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