キャッシュフローを食い潰す敵「Tenant Turnover」との戦い方。

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アメリカ不動産投資のキャッシュフローは安定します。
キャッシュフローのキングはアメリカ不動産投資の家賃収入で間違いありません。

人口が増加している世界最大の経済大国で不動産を保有するんですから、これ以上に安定した投資はありません。

私は今後も安定したキャッシュフローを得るためにアメリカ不動産を買い進めます。

しかし、キャッシュフローのキングと呼ばれる(勝手に私が呼んでる)アメリカ不動産投資ですが、1つ、大きな敵が存在しています。

それはTenant Turnover(テナントの入れ替え)です。

アメリカでも日本でも同じですが、キャッシュフローを食うのは、Tenant Turnoverです。

テナント退去時の原状回復費用と、新しいテナントを募集する為の広告費、更に管理会社がテナントを見つけた時の成功報酬費用や空室など、もろもろキャッシュフローを食い潰します。

私のように”超長期”保有型の投資スタイルを貫く為には、いかにTenant Turnover時の費用を抑えるか考えないといけません。

不動産投資はビジネスですから、無駄な経費をかけないように、オーナー側で努力する事が大切です。

では、具体的にどのような事に努力をすれば良いのでしょうか?

管理会社選定に力をいれる

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アメリカには管理会社がたくさんあります。
数名で始められるビジネスです、免許は必要ですが、難しい資格ではありません。

たくさんある不動産管理会社から、適当に選ぶとキャッシュフローを減らす事になります。

例えば、管理会社を選定する時には、新規テナント獲得時の成功報酬金額、月額の管理費用、最初の契約費用、更新費用、物件案内費用、補修費用など契約する前に事前に細かく確認する必要があります。

管理会社の中には新規テナントを契約した場合は、報酬として家賃の1.5倍請求する所もあります。

安いから良いというわけではありませんが、家賃という一定額の収入しかないオーナーは支出を抑える努力が必要です。

安い物件を買わない

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安い物件を購入すれば、それだけ家賃が低くなります。
家賃が低くなるという事は、そこの住むテナントも”それなり”のテナントになります。

社会的立場が低く、低所得者のテナントは家を荒く扱う傾向があります。
テナント退去時に、原状回復するのに通常より多く修繕費がかさむ可能性が高くなります。

投資する地域の平均家賃などを調べて、あまり安い家賃で貸出する事になるような物件の購入は避けるべきでしょう。

治安の悪い地域は避ける。

安い物件を買わない。と同じ理由ですが、治安の悪い地域はテナントの質も低い傾向があります。

治安の悪い地域は空室時の盗難リスクや物件破壊リスクがあがります。

一度、破壊されてしまうと、修繕するのに多額のお金が必要になりますから、一気にキャッシュフローを潰す事になります。

カーペットはフローリングに変更する

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テナント退去時の原状回復費用で一番お金がかかるのが、カーペットの補修です。
テナントによって裂傷してしまったカーペットはテナントに原状回復するように促す事も出来ますが、100%は認められません。

カーペットは一度ペットの匂がついたり、一部が剥げてしまえば、カーペットを取り替える必要があります。

このような自体を避ける為に、ラミネートフローリングにしたり、luxury vinyl(見た目も質感も木材のビニール素材)などのフローリングに変更する必要があります。

カーペットからフローリングにする事により、原状回復費用を抑える事が出来ます。

全部の部屋をフローリングにする必要はありませんが、リビングルームはフローリングにした方が良いでしょう。

初期投資はカーペットの方が安いので賃貸物件はカーペットで運用する人が多いのですが、長期的にはフローリングにしてしまった方がキャッシュフローは安定します。

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