「崩壊寸前」アメリカ不動産の値上がり速度が早すぎて評価額がついていっていない状況がヤバイ

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こんにちは、アメリカ不動産投資家の澤(@SawaAzumi)です。

アメリカ全土の不動産価格中央値が過去最高額($263,800)を6月に更新しました。

2008年に起こったリーマンショックからの跳ね上がりが強すぎてアメリカ不動産の価格はグングン上昇中です。

どのくら上昇しているかというと不動産価格の値上がり速度が早すぎて不動産評価額が追いついていない状況です。

ある意味異常とも言えるこの状況いったいいつまで続くのでしょうか?

そろそろヤバそうです。

不動産評価額ってなに?

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アメリカにはアプレイザー(不動産鑑定士)といって物件の評価額を算出する専門の人がいます。 日本にも不動産鑑定士がいますがアメリカの場合は出番が多くもっと身近な存在。

アメリカで銀行ローンを使って不動産を購入する場合、銀行が必ずアプレイザーを雇い物件の評価額を算出します。

その金額を元に貸し出せる金額をはじき出します。 

例えば物件の評価額が2000万円だった場合、銀行側が貸し出せるのは60%の1200万円だから頭金の800万円を出してね、というような話し合いになります。

逆に言えば頭金を800万円しかない購入者に対して物件の評価額が2000万円を下回った場合、条件的に貸し出せなくなるのです。

銀行側はお金を貸付するのが仕事ですから、なんとか希望通りの評価額を出してほしいと願いますが、ココは法律上、談合などはしてはいけない事が前提になっています。

不動産価格が上がりすぎて評価額が追いつかない状況とは?

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不動産価格を算出するアプレイザーは物件の状態や設備を考慮しながら価格を導き出しますが、一番影響するのは近隣物件の売買履歴です。

日本の場合は地域や近隣の物件の価格などは殆ど考慮されませんよね、立派な家は高い!ボロボロの家は安い!というのが日本です。

しかしアメリカの場合は隣の家が物凄い価格で売れたら自分の家の評価額も上がります。 建物単体の評価というよりも地域を評価するようなイメージですね。

その売買履歴を参考にする為、物件価格が急激に値上がると実際の需要価格と評価額にズレが生じます。

例えば、物件価格が跳ね上がっている今だったら1億円のオファーが入る状況だったとしましょう、しかしアプレイザーの評価額は7000万円とかにしかなります。 なぜならアプレイザーは過去数年の売買履歴を参考にするからです。

その為、最近アメリカでローンを使ってのオファーが通りにくくなってきています。

7000万円しか評価額が付かない物件に1億以上のオファーが入った場合、銀行が条件的に貸し出せなくなるからです。

実際に22件のオファーが入ってもキャッシュのオファーを受けった例も

CNBC(アメリカの大手ニュース会社)では実際に22件のオファーが入ったにも関わらず、一番高い金額のオファーではなく現金での取引を選んだニュースが放送され話題を呼んでいました。

売り主はローン購入者のオファーを受けた場合、アプレイザーの評価額が市場に追いついていないため、銀行の融資がおりない事を懸念して現金での取引を希望しました。

これをバブルと言わずしてなんと呼ぶのでしょう^^;

前回「アメリカ不動産、上昇した価格がもうすぐ一気に下落→バブル崩壊へ」という記事を書きましたが、バブルが弾けるにも時間の問題です。

投資家だったら今は間違いなく次の崩壊(チャンス)を「待つ時期」です。

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