住宅ローンを繰り上げ返済する人は金融リテラシーが低い情報弱者?!

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こんにちは、2009年から不動産投資をしている澤です。(@SawaAzumi)です。

皆さん、自宅を購入した時、住宅ローンを組みましたか? 家を購入できるような大金を持っている人は少ないし、金利も優遇されてますから、大半の人はローンを組みますよね。

では、住宅ローンを組んでいる人にお聞きしますが、繰り上げ返済していますか? 

ローンを借りている多くの人は高い金利を支払うのに対抗がありますから、ある程度貯金が貯まったり、ボーナスなどの臨時収入があれば繰り上げ返済しますよね。

住宅ローンは優遇されているから金利は低い! と言っても30年、35年と長期に渡って借りる事になるので、支払う金利の総額はとても大きい金額になりますからね。

例えば、金利2%で4000万円を35年返済(元利均等)する場合、毎月返済額は13万3000円で総返済額は5566万円になります。 今は金利1%以下で借りる事ができますが、実際はこのくらいの金利で借りている人も多くいるでしょう。

2%で35年ローンを組んだ場合、総額で1566万円の利息を支払うことになります。

そりゃ、一日でも早く繰り上げ返済しないとダメだって思考になりますよね。

でもね、投資家の私から言わせると、住宅ローンの繰り上げ返済はすればするほど金銭的な損得で言えば「損」をしている事になるんです。

なぜだか分かりますか?

イールドギャップとは?

イールドギャップという言葉を聞いたありますか? Yield(イールド)とは利回りや配当という意味です。

イールドギャップとは「利回りの差」です。

例えば、利回り10%の不動産物件を購入したとしましょう。 購入資金を全額銀行から年利3%で借入した場合、イールドギャップ(利回りの差)は7%です。

物件の投資利回りと借入した長期金利との差が貴方の投資利回りになります。 上記の場合、全額銀行から借り入れができた場合は、物件価格に対して年利7%の利益を生んでくれる投資という事になります。

これは投資物件の話なので、実際には住宅ローンを利用して物件を貸し出したりする事はできません。 でも繰り上げ返済できる資金を他の投資に回せば同じ効果が得られます。

繰り上げ返済しないで他の投資に回す

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年利2%の住宅ローンを組んでいる人の場合、残金を返済すれば年利2%の金利を支払う必要がなくなります。

繰り上げ返済をする人達の思考は返済すれば支払う金利の総額が下がるので、得すると考えています。

しかし、繰り上げ返済できる余剰資金を使って年利2%以上の投資用物件を購入した場合、どうでしょうか。

利回り8%の物件を購入すれば、イールドギャップは6%です。 繰り上げ返済すれば2%の金利分を支払わずに済みますが、返済しないで投資をすれば、2%ではなく、6%の利回りを得る事が出来ます。

返済しないで投資用物件を購入するべきだった

私は10年前に千葉県で5000万円の戸建てを購入しました。 当時、2000万円を頭金に3000万円を住宅ローンを組んで購入しました。

10年前は投資や利回りの計算方法など一切知らない私は、金利を支払うのが勿体ないと考えていて、入ってきたお金は一括返済する為に必死に貯めていました。

物件を購入した約2年後に3000万円を貯める事ができたので、直ぐに残金の全額を一括返済しました。

当時は「2年で住宅ローンを一括返済したぜ、俺って凄いだろ」なんて思っていましたが、今から考えると住宅ローンの残金3000万円を別の物件に投資をして、イールドギャップを得るべきだったと後悔しています。

仮に残金3000万円で利回り12%の物件を購入していたば場合、8年間で上がってくる利回りで住宅ローンを返済できていた計算です。

この場合、住宅ローンを返済しても、利回り12%で購入した物件は残ります。 考え方によっては8年間で現金3000万円を失ったとも考えられます。

年利12%の物件なんてなかなか買えなかったもしれませんが、半分の年利6%のお堅い投資用物件を購入していれば、1500万円は手元に残っていたでしょう。

もちろん、投資ですからリスクもあります。 しかし住宅ローンのような低金利でお金を借りられるなら、返済しないで他の投資に回してイールドギャップを狙った方が金銭の「損得」だけで考えると賢いかもしれません。

良い借金と悪い借金を理解する

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私は小さい頃、両親から絶対に借金はするな、投資はするなと教えられました。 バブル崩壊を経験した団塊の世代ならではの教えです。

当時、投資に失敗して借金に苦しんだ人たちが大勢いましたから、自分の子供には同じ経験をさせたくないと思ったのでしょう。

確かに過度にレバレッジを利かせて投資をすれば、それだけリスクが高くなります。

しかし闇雲に借金は悪、レバレッジをかけた投資はダメという考え方も極端です。 住宅ローンは一つの例ですが、うまくレバレッジを使って賢い投資をしたいですね。

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