アメリカ不動産投資:保険の入り方、一番投資に適した保険ってなんだろう?

Building a environmental home with finance and insurance

こんにちは、2009年からアメリカで不動産投資をしている澤(@SawaAzumi)です。

皆さん、アメリカで投資用の不動産物件を購入した時には、必ず保険に加入していますよね。

保険は万が一の為に絶対に加入する必要があります。 アメリカは訴訟大国ですから、賠償責任保険の加入は必須ですし、家の破損や損傷をカバーする保険も大切です。

保険加入は必須ですが、保険の中身ってどんな内容で加入していますか? 

本日のテーマは「保険」です。 アメリカで投資用物件を購入した場合、どのような保険に入るべきか、保険加入の際に重要な事をまとめました。

どのような保険があるの?

日本の保険の仕組みは欧米から入ってきますから、保険の種類や内容は殆ど日本と同じです。

米国の場合、不動産の保険は大きく分けて、自宅の保険と大家の保険に分かれています。 たまに賃貸で貸しているのに、自宅用の保険を使っている人がいますが、なにかあった場合、保険は適用されませんので注意してください。

賃貸で貸し出している場合は、大家の保険に加入する必要があります。

大家の保険は、大きく分けて2つあります。 Landlord insuranceとRenters insuranceです。 Landlordは大家、Rentersは賃貸という意味ですから、どちらも賃貸用の保険です。

Landlordは家の損害などをカバーするもので、Rentersは賃貸主の物などもカバーしているものです。 しかし、最近はLandlord保険でも賃貸主の物をカバーするものや、Renters保険でも家の損害などをカバーものなどもあります。

どのようなものがカバーされるのか、保険会社に確認しながら、適切な保険にはいる必要があります。

大切な事は、不動産投資物件の場合、自宅の保険(Homeowner insurance)ではなく、LandlordかRentersを購入する必要があるという事です。

賠償責任保険が一番大切!

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保険に対する考え方は人それぞれです。 保険料を低く抑えたいから「Deductible」は高くて良いとか。 しっかり保証して欲しいから建物のカバー比率を上げたりとか、人によって違います。

*「Deductible」とは、保険会社が支払い始める前に加入者がまず支払わなければならない額。Deductibleの額が高いと保険料が安くなる。

私、個人の考えは、出来るだけ月々の支払額を低く抑えたいと思っています。 しかし、賠償責任の額を下げたくありません。

その為、私が不動産物件の保険に加入する場合は、建物(dwelling)の保証をできるだけ下げます。 例えば、建物の価値が10万ドルだった場合、保険では12万ドルくらい加入出来る場合でも、5万ドルくらいに下げます。 

また、保険料を下げる為にDeductibleも最大の金額を選びます。

しかし、もっとも重要だと思っている賠償責任(Liability)に関しては加入はMAXで入ります。 大体10万ドルから2ミリオンくらいで選べるのですが、迷わず2ミリオンを選んでいます。

保険というのは万が一の場合に使う物であり、万が一とは賠償責任の時です。 賃貸経営はビジネスですから、安全にテナントを住まわせる責任があります。

万が一、テナントがケガなどをして、賠償責任が発生して加入している保険でカバーされなかえれば、支払いの為に物件を手離す事になったり、自分の資産を食い潰す事になりかねません。

理想は建物の保証も、賠償責任もしっかり保険に入る事ですが、保険料があがれば収入が減るので、私はこのようなバランスで入っています。

建物に問題が発生して、保険を使う場合は自分で持ち出す構えです。

保険会社を比較しよう

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アメリカの保険加入の際は、必ず相見積もりを取ってください。 保険会社によって同じ内容でも金額に違いが出てきます。

また、保険会社によっては加入できる賠償責任の額にも違いが出てきます。

複数の保険会社から相見積もりを貰った場合、安い金額の保険会社の見積もりを、高い保険会社に見せてください。

他の保険会社は○○円だけど、それよりも安くできますか? と聞くと保険会社によっては競り合ってきます。

多くの人は保険会社が出してくる見積もり価格は決まっているもので”絶対”交渉できないものだと思っていますが、そうではありません。

複数の保険会社で競わせる事によって、最初に取った見積もりよりも安い金額で保険に加入できる場合もあります。

キャッシュフロー目的の不動産投資で大切なのは毎月の固定費を下げる事です。 保険のように必ず毎月一定金額の出費があるようなものを下げる事によって利回りが上がります。

家賃は中々上げられませんが、保険なら上記のように工夫すれば下げられますからね。

是非、参考にしてください。

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