ハワイのコンドミニアムが続々Airbnb禁止になり不動産投資家が死亡

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こんにちは、不動産投資家の澤(@SawaAzumi)です。

ハワイのワイキキ、アラモアナ、カカアコ近辺のコンドミニアムでAirbnb(短期バケレン)の利用を禁止する管理組合が最近増えてきています。

ハワイのコンドミニアムにはAOAO(Association Of Apartment Owners)と言ってオーナー組合があります。 コンドミニアムの場合、ビルの管理会社と一緒にコンド全体の管理に携わります。

一時期、日本のマンションでAirbnb利用により住民のセキュリティや騒音問題が起こっていましたが、全く同じ問題が現在、ハワイで起こっています。

数千万円、数億円のマンションを購入した部屋の隣や同じ階に、Airbnbなどの短期貸しをしているオーナーがいたら苦情が出ます。 防犯対策が充実したコンドだとしても、ひっきりなしに旅行者が利用すればセキュリティどころではないからです。

ハワイの各コンドミニアムはAOAOが定めている短期で貸し出す事が許可されている期間が設定されています。 コンドによって違いがありますが、大体、数ヶ月以内の賃貸を禁止にしています。

現在はオーナー組合の訴えによって多くのコンドミニアムは賃貸の最低期間を1年間などに伸ばしています。

ハワイでAirbnb目的でコンドを購入した投資家が大打撃を食らっている

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ハワイでAirbnb目的でコンドを購入している日本人投資家は意外といます。

物件は30万~60万ドルくらいの価格体でワイキキ、アラモアナ、カカアコ周辺に購入しています。

投資家はハワイで物件を購入しているのが大きな理由ですが、原価償却がとれる事、通常の賃貸では出ないAirbnb利用時の高い利回りが目的です。

・合わせて読んでね
⇒利回りの低いハワイで不動産を購入する大きなメリットとは?

ハワイは物件価格が高く、家賃が低い地域ですので、通常の賃貸運営では実質利回りは2%~3%になります。

その為、日本から借り入れをすると為替変動等のリスクがある為、なかなかリスクヘッジが効きません。 しかし、Airbnbで運用した場合だと実質でも5%~10%でる事から投資している日本人が多い。

しかし、ここに来て管理組合から短期バケレン・Airbnb利用を禁止され、当初の計画が狂ってしまいました。

ハワイの物件は価値は下がらないけど、短期で売買すれば損をする可能性が高い

ハワイの物件は日本と違って基本的に物件価値は上がり続けます。

ハワイで物件を購入する際はエージェント手数料は売主が支払う為、殆ど経費が発生しませんが、売却する時は6%(手数料)+1%(エスクロー等)の費用、合計7%が発生する為、短期間で売却すれば損をする可能性が高いです。

ハワイでAirbnb目的で物件を購入した投資家は、7%の手数料を支払い売却するか、通常の賃貸に切り替えるかの選択に迫られています。

減価償却がとれるので、ハワイの物件で利益を出さないでも保有しているメリットがある人もいますが、別に減価償却がとれる物件はハワイでなくても良いので、これではハワイで物件を所有しているメリットはありません。

こうなる事はある程度想定できたでしょ?

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日本でも同じ問題が勃発して連日ニュースで報道されていた時期がありますから、ハワイでも同じ事が起こる事は予想できたはずです。

しかもハワイの場合は、高級コンドが多く、オーナーから苦情が出やすい状況にありました。

実は各コンドのAOAOは基本的に以前から短期貸しを禁止していましたが、多くの投資家は内緒でAirbnbで回していたのです。

ハワイの不動産エージェントの中にもいい加減な人がいて、「他のオーナーもAirbnbをやっているから大丈夫ですよ」と販売していました。

Airbnbでハワイのコンドミニアムを運用すれば高利回りが期待できますが、資金回収には早くても最低7年~10年ほどかかります。

その長い年月の間、内緒で短期貸しが出来ると思っていた投資家の考えが甘かったと言わざる負えないでしょう。

私もワイキキにAirbnb用のコンドを今年購入しましたが、一番調べたのは短期貸しをAOAOが許可しているかという所でした。 AOAOに直接確認した所、許可している事から購入する決意をしました。

もちろん、私の物件も将来的に禁止になる可能性もありますが、最初から禁止になっている所で運用するのと、許可されている所で運用するのは雲泥の差があります。

しかしながら、これはハワイ在住の私だから想定できた事で、日本在住でハワイの不動産事情に疎い投資家は予測するのは難しかったのかもしれません。

一時期、ハワイ+Airbnbのセミナーなども流行っていたので、まんまとハワイの不動産エージェントのビジネスモデルに引っかかった格好ですね。

・合わせて読んでね
⇒セミナー等で見ず知らずの投資家を募っている時点で投資案件として魅力ゼロ

今後、間違いなくこの流れは加速する

ハワイのコンドミニアムは東京と違って、1Rだけのマンションなど殆どありません。

多くの場合、階層の高いユニットは広めで価格も億を超えるものばかりです。 その住民たちが自分達のコンド内で短期バケレンを許可する理由はありません。

今後、必ず問題になって1年以下の賃貸を禁止にする動きがでてくるはずです。

東京はここ数年で、Airbnbが出来るマンションと出来ないマンションが綺麗に分けれてきていますが、ハワイも同じ事になるでしょう。

しかし、ハワイの場合は、おそらくAirbnbが出来るコンドは限りなく東京と比べて少なくなっていくでしょう。

ハワイでAirbnb目的でコンドを購入しようと考えている投資家は物件選定に慎重になった方がよいですよ。

「みんなAirbnbやってるから大丈夫」なんて不動産エージェントの言う事聞いても結局、リスクは全部投資家が負いますから気を付けてください。

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