不動産データで見る金持ちがますます金持ちになる理由

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こんにちは、不動産投資家の澤(@SawaAzumi)です。

アメリカの不動産データを取り扱うTruliaのデータによると物件価格が高い地域は、物件価格が安い地域に比べて2倍の速度で不動産価値が上昇するようです。

30年前の1986年、最も不動産価格の高い地域の平均価格は$127,058、もっとも安い地域の平均不動産価格は$52,022でした。 各地域の格差は144%です。

2016年現在、最も不動産価格の高い地域の平均価格は$493,504、もっとも安い地域の平均不動産価格は$117,827です。 格差は約320%。

高い地域の不動産は安い地域に比べて約2.2倍も価値が上昇した事になります。

1986年と2016年で最も不動産価値が高い地域はいずれもカリフォルニア州のサンフランシスコです。 

30年前にサンフランシスコに購入していれば、住宅が約$900,000価値が上昇した事になります。

一方最も価値が上がらなかったのはオハイオ州のデイトンです。 住宅価値の上昇は平均で$51,789となっています。

日本の場合、過去30年の間に殆どの地域で不動産価値が下落しているので、それを考えるとアメリカの不動産事情には驚きますが、サンフランシスコとデイトンを比べた場合、価格上昇の差にも驚かされます。

高級住宅地には所得が高い人があつまる事も要因

高い住宅地域には所得が高い人があつまります。 所得が高い人は価格を競い合った場合、値上げ幅も大きくなりますから、自然と物件価格が上昇します。

また、高級住宅地の住宅は供給不足が起こりやすく、これも価格を押し上げる要因の一つです。 

以下が過去30年間で最も不動産価格が上昇した地域です。

1. San Francisco
2. San Jose, California
3. Honolulu, Hawaii
4. Seattle
5. Portland, Oregon
6. Oakland, California
7. Orange County, California
8. Los Angeles
9. San Diego
10. Miami

10都市の内6都市がカルフォルニア州となっていますね。 今から30年後はどのように変化していくのでしょうか。

金持ちはさらに金持ちになり、貧乏人がさらに貧乏になる

以前、どこかの機関が東京大学の学生の親の所得を調査したら平均で1000万円以上だったというレポートを見た事があります。

所得が高い場合、子供に高度な教育を施す事が出来て、その結果、子供は有名私立大学に進学して、一流企業に就職して、高い所得を得る事になる。 貧乏な家庭の場合、満足な教育が受けられない事から、同じ道を歩む事は難しい。

金持ちはさらに金持ちになり、貧乏人がさらに貧乏になるといった内容でした。 アメリカの不動産価格の上昇を見ても全く同じ事が言えます。

30年前にカルフォルニアで不動産を購入する事が出来た層は不動産を売却した場合、約1億円ものキャピタルゲインを得ている事になります。 しかし、安い地域でしか購入できなかった場合、たった500万円です。

貧富の格差は日本でも広がりを見せていますが、お金がお金を生む仕組みが変わらない限り、所得が低い層がなかなか這い上がるのは難しい社会なのかもしれません。

キャピタル狙いで不動産を購入するなら、高級住宅地がいいのか?

こういったデータを見ると確かに、高級住宅地で物件を購入する方がキャピタル狙いに向いているように見えます。

しかし、Truliaデータからは見えませんが、30年前の高級住宅地でも全然価値を上げていない地域も存在しています。

逆にトップ10にランクインしているシアトル、マイアミ、ポートランドなどは30年前は高級住宅地ではありませんでした。

このように考えると、現時点で高級住宅地である地域の不動産が今度も継続して価格が上昇してキャピタルを狙えるとは限りません。

あくまでも米国全体の平均データであり高級住宅地=キャピタル狙いと勘違いしてはいけません。

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