アメリカ不動産投資のファンドって作れないかな?

pexels-photo-265087

こんにちは、海外不動産投資家の澤(@SawaAzumi)です。

最近、ちょっとしたブームなのでしょうか? アメリカの不動産に投資をする日本人投資家が増えているようです。

日本国内の不動産価格が上がって利回りが出なくなっている事から投資家の目が海外に向いているのでしょう。

海外と言えば、一時期はフィリピン、マレーシア、インドネシア、ベトナムなど東南アジアの不動産投資に人気が集まりましたが、私を含め痛い目に遭った人が多く、もう儲からないと多くの人が手を引いているようです、、、

そんな最近人気のアメリカ不動産投資ですが、アメリカの戸建て不動産を中心とした投資ファンドを作れないのか考えていました。

TDIファンドの仕組みが面白くて成績も抜群

pexels-photo-209137
TDI(Trust Deed Investments)はご存知でしょうか?

Trust Deedとは不動産の権利書の事で、権利書を担保に取ってお金を貸し出す投資の事です。 

例えば、1000万円の住宅の権利書を担保に価値の60%である600万を年利10%などで貸し出します。

支払いを滞った場合は担保である住宅を差し押さえる事ができる為、比較的低リスクで高い金利が得られるアメリカでは定番の投資です。

デメリットとしては単にお金を貸し出しているだけなので、不動産価値上昇によるキャピタルは一切期待できない事、投資の期間が予め1年、2年と設定されているので、長期的な投資には向いていない事です。

TDIは通常、個人間でやり取りを行います、その為、満期になれば次のTDI案件を探す必要があります。 空白時期を考慮すると投資効率が下がるのもデメリットの一つです。

私もTDIに投資をしているのですが、個人間ではなくTDIファンドに投資をしています。

ファンドの場合、複数の投資家で資金を出し合って複数のDeedを担保に取っているので期間が限定されません、しかも他の投資家とリスク共有する事が出来ます。

ファンドは運営手数料として何パーセントか徴収しますが、面倒な書類のやり取り等を代行してくれています。

ファンドの細かい仕組みは割愛させて頂きますが、双方Win-Winで結構よく出来ているのです。

このTDIのファンドの仕組みを参考にして、アメリカの戸建不動産の投資ファンドって作れないでしょうか。

リートや共同購入の間のような金融商品かな?

office-pen-calculator-computation-163032
海外不動産物件の投資ファンドと聞くとリートをイメージする人が多いでしょう。

リート(REIT)は、投資者から集めた資金で不動産への投資を行い、そこから得られる賃貸料収入や不動産の売買益を原資として投資者に配当する商品ですから、イメージとはかけ離れてはいませんが、このファンドはリートのように流動性が高く換金は容易ではなくなるでしょう。

安易ではなくなる分、巷で出回っている米国不動産のリートよりも利回りが高くなるはずです。

となると共同購入をイメージする人もいるかもしれません。 ファンド名義で不動産を保有する形になるので共同購入にも似ていますが、共同購入よりも流動性が高くなります。 共同購入の場合、ある程度まとまった資金が必要になってきますが、ファンドの場合、少ない資金でも参加が可能になるでしょう。

バランス的にはリートや不動産の共同購入の中間みたいな感じですね。

メリットは双方にあるんじゃないかな

15669789466_7f39bc7678_b
アメリカの戸建て不動産投資の一番のリスクマネジメントは複数の物件を保有する事です。

1つの物件しか保有していない場合、その1つが空室(もしくは修繕が必要な状態)になれば、それだけで家賃収入が途絶えてしまいます。 

しかし、10件の物件を保有すれば、そのうちの1つが空室になっても他の9件でカバーする事が出来ますよね。

ファンドで複数の不動産物件を保有するという事は、個人で投資するリスクを減らす事が出来ます。 個人でTDIをするよりもファンド経由で投資をする理屈と同じです。

ファンド側はある程度まとまった資金が集まれば物件をバルクで購入する事も出来るし、ファンドの手数料を引いても個人でアメリカ不動産投資をするのと同じレベルまで持っていけるんじゃないかな(適当)

既存の不動産投資紹介ビジネスには愛が感じられない

pexels-photo-14303
投資用の不動産物件を紹介する業者って沢山ありますよね。

多くの事業者は基本的に投資用物件を紹介した後は「投資は自己責任」「後は知りません」というスタンスです。

物件を紹介して初めて手数料が発生する事業者側は綺麗事ばかり並べて必死に営業します。 しかし、その後物件に問題が発生した場合「後は知りません」では、どうも事業側に愛が感じられないんですよね。

中間業者経由で海外の不動産を購入する人達というのは言葉の壁や時間的な問題から業者を利用しているのに、途中で梯子を外されるような事をされると、そもそも中間業者を利用した意味がなくなってしまいます。

投資家からクレームを受けた事業者の中には事業者自ら自分達を攻めるのは「お門違いだ」なんて言い出すお粗末な会社もあったりして、、、「だったら最初からサポートします」なんて無責任な事を言わなければいいんですよね。

勿論しっかり誠実にビジネスをしている業者さんも沢山ありますよ^^

ファンドの場合、物件売買時に利益相反行為等をしなければ、利益は上がってくる利回りの一部だけです。 投資家が儲からなければファンドも儲からない。 海外不動産投資の場合、こういった形のビジネススタイルの方が双方にメリットがあるんじゃないかな。

皆さんはどう思いますか?

以下の4つの記事も必読の記事です!

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

最新情報をお届けします

シェアありがとうございます

ABOUTこの記事をかいた人

澤 亜澄

1977年生まれ 連続起業家・投資家・フォニックス英語講師。 7億円ほど海外不動産に投資。家賃収入で経済的自由、時間的自由を得る。 35才でセミリタイヤ後、家族でハワイに移住(現在5年目) 「自由な人生」をテーマに企業や組織に縛られない新しい生き方を伝えるブログ。