アメリカ不動産バブル寸前:フリップ数が過去10年間で最高値を記録

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こんにちは、2009年からアメリカで不動産投資をしている澤(@SawaAzumi)です。

アメリカ不動産でフリップ件数が過去10年で最高値を記録した事により、アメリカ不動産はバブルの状態に入っているのではないかと話題になっています。 

フリップ(Flip)というのは、近隣周辺の資産価値よりも安い値段(古いなどの理由)で物件を購入し全館リモデルして付加価値を上げ短期で転売する投資法です。 定義としては物件の売買が12ヶ月以内をフリップ(Flip)として計測しています。

2015年は約180,000件の戸建てやコンドがフリップとして売買されました。 これは米国の不動産売買数全体の5.5%にあたります。 過去4年間はずっとフリップ物件数が下がっていましたが、2015年に入り急激にフリップでの取引数が増加しました。

2014年度とフリップ数を比べると、2015年度は約75%も急激に増えています。

リーマンショック以降、アメリカ不動産マーケットの回復が好調で、物件の在庫数も少ない事から、フリップすれば利益を得やすくなっている状態が続いています。

多くの不動産関係者は、現在のアメリカ(特に西側)の不動産価格が急速に上がっている事に懸念を抱いています。

フリップ投資をする人が多ければ多いほど、不動産価格は”人工的に”釣り上げられる事になります。 それ故にアメリカの不動産業界では「フリップ数が増えればマーケットがバブルの状態」と言われています。 

状況が2005年と酷似している

アメリカ不動産が好調だった2000年から2005年に掛けて、フリップ件数が増えていきました。 その後、サブプライムを引き金に2007年に米国不動産下落が始まりました。

当時は誰でも簡単に投資融資が得られる状態で、更に頭金も必要なく借り入れが起こせる状態でした。 その為、バブルが大きくなったと考えられていました。

しかし現在の状況を見ると、融資に関してはかなり厳しい審査があり、ある程度の頭金も必要としている状態にも関わらず、フリップの参入者が増え続けている状態です。

結局、米国が同じような悲劇を繰り返さないようにと融資を厳格化しても、近い将来また同じような不動産マーケットの崩壊が起こりえる状態に陥っています。

フリップはまだまだ続く?

2015年のフリップ物件は物件評価額より26%低く購入されていて、売却時は物件評価額より5%高く売られています。

物件評価額より5%高い価格はまだ物件購入者からは購入しやすい価格です。フリップをしてもまだ利益が出る事から、今後もフリップ物件は増えるでしょう。

しかし物件の購入者は投資家などが多く占めていて、First-time home buyers(住宅を初めて購入する層)は過去の水準から比べると低い状態です。

First-time home buyersが少ないという事は、利益が出ないと投資家が判断した時点で急激に取引数が減る事になるでしょう。 そういった意味では、現在のマーケットは正常な状態ではないと判断できます。

アメリカで実際に報道されたニュースです。 クリックで動画が見れます。
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アメリカ不動産はサブプライム・リーマンショックからの回復が好調ですね。
景気不景気は常にサイクルしていますから、2016、2017年くらいで不動産価格も下がると私は見ています。

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