不動産投資で安定したキャッシュフローを出すには固定費を下げる事を考える

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こんにちは、2009年から海外不動産投資をしている澤(@SawaAzumi)です。

私はBuy&Hold(バイ アンド ホールド)という投資スタイルの不動産投資家です。

購入した物件は基本的に長期間保有して、家賃収入を得ることによって投資利回りを出すスタイルです。 頻繁に売買してキャピタルを狙う投資家ではありません。

私のような投資スタイルの場合、入ってくる利回り(収入)は家賃だけです。 それ以外の収入は存在していません。

アメリカの場合、年々家賃が上昇するといっても、極端には増えませんから、投資利回りを上げたい場合は家賃を上げる事よりも、固定費を下げる事を考えるのが大切です。

固定費を下げる方法は色々あります。 自分で自分の物件を管理、修繕をすれば管理費や人件費の費用を抑えられますし、カーペットをフリーリング等に変更すれば原状回復費用が低く抑えられます。

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⇒キャッシュフローを食い潰す敵「Tenant Turnover」との戦い方。

このように不動産投資には努力して下げる事ができる固定費(変動費)がありますが、自分達の努力で下げる事の出来ない固定費も存在しています。

それは「固定資産税」と「保険」です。 

固定資産税はタックスアピールすれば多少下がるかもしれません、保険も複数の会社から相見積もりをもらって比較すれば、多少下がるかもしれません、しかし毎月一定の金額が固定で出ていく事は確かです。

アメリカ不動産投資の場合、この「固定資産税」と「保険」の固定費が大きくキャッシュフローを食いつぶします。

では、どうやって「固定資産税」と「保険」下げればいいのでしょうか?

「固定資産税」と「保険料」の高い地域を見極める。

固定資産税、保険料というはアメリカでは州によって大きな価格差があります。 自然災害の多い地域ではどうしても保険料は高くなり、固定資産税も州の方針によって違いがあります。

という事は、アメリカで不動産を購入する場合、出来るだけ「固定資産税」と「保険料」が安い地域で不動産投資をすれば、それだけ有利に長期間キャッシュフローを得る事ができるという事です。

アメリカ各州の固定資産税マップ

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こちらの地図は米国の平均固定資産税の値を1.0に表して各州がどのくらい固定資産税を課税しているのか示しています。

以前「投資家ピンチ!?ハワイの固定資産税が3倍になる?!」の記事でも、ご紹介しましたが、ハワイの固定資産税は他の州と比べて圧倒的に低く設定されています。 

固定資産税の高い州を順番に見てみましょう。
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投資地域として人気があり、固定資産税が高い地域はニュージャージー、テキサス、ミシガン、ニューヨーク、オハイオなどです。

最も高いニュージャージー州の平均は176kの物件に対して、$4029の固定資産税が課せられています。 もっとも安いハワイの場合、$489と約8倍の差があります。

保険料を比較

今度は家の保険料を州別で見てみましょう。 保険料は保険会社が地域によって価格を定めているので、どのような会社を通しても同じような保険料が出てきます。 こちらの表は戸建の物件の平均保険料のデータです。
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各州の年平均と月平均のデータです。 もっとも高い地域トップ5はこちら。
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これは逆にもっとも安いベスト5。
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保険料だけを考えた場合、フロリダ、テキサスはとても高く、毎月大きな固定費が出ていきます。

まとめ

アメリカの投資先として人気のあるテキサス州ですが、固定費と保険料が高い事がわかりました。

このデータの平均で他の州と比べてみましょう。

テキサス州の場合、固定資産税が$3392で保険料は$1837です。

私が投資しているノースキャロライナ州の場合、固定資産税が$1502で保険料が$1008です。

固定資産税の物件価格が$176000だったので、こちらのデータを使って比較します。

$176000だった場合、地域にもよりますが、恐らく月の家賃は$1500くらいでしょう。 

表面利回りは18000(年家賃)/176000*100=10.2%です。

テキサス州の場合、固定費が$5229、ノースキャロライナ州の場合、固定費が$2510です。

では固定資産税と保険料だけを引いた実質利回りを計算すると。

テキサス州:18000(年家賃)-5229(固定費)/176000*100=7.2%
ノースキャロライナ州:18000(年家賃)-2510(固定費)/176000*100=8.8%

年に計算すると1.6%の違いがでます。 金額にして年に$3019の違いがあります。

投資場所が違えば環境も変わるので、一概に固定費が安いから優れた投資ができるとは言えませんが、長期保有でキャッシュフロー目的の投資の場合、このようにして投資場所を選ぶ事が出来ます。

アメリカで広くて大きな都市が沢山ありますから、投資先を選ぶのが大変です。 固定資産税、保険料の金額なども比較対象にいれると投資先を絞りやすくなりますね。

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