アメリカ不動産、上昇した価格がもうすぐ一気に下落→バブル崩壊へ

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こんにちは、アメリカ経済学者の澤(@SawaAzumi)です。

アメリカの不動産マーケットが快調ですね。 リーマンショックで受けた打撃なんて何事もなかったかのように各州、過去最高値を更新しています。

米国の各州にいる不動産関係者に状況を聞いても、みんな口を揃えて「心配するな、今後も順当にアメリカの不動産は上昇していく」と力強い返事が返ってきます。

事実、現在のアメリカの不動産は圧倒的な在庫不足という事もあり、価格は釣り上がる一方。

しかし、本当に今後も同じようにアメリカの不動産価格は上昇していくのでしょうか?

私はそうは思いません。

アメリカの不動産マーケットは数年以内に確実に下落するでしょう。

なぜなら米国のFRB(Federal Reserve Bank(米国の中央銀行))の利上げがこれから確実に行われるからです。

米国が利上げをすれば必ず不動産マーケットに影響を及ぼします。 不動産の在庫不足は解消され、売り手市場から買い手市場に、売買数も下落して、不動産価格は下落に転じるでしょう。

今後行われる利上げをキッカケに米国不動産はバブル崩壊へ向かいます。

その理由は以下の通りです。

その前に米利上げ、政策金利って何?

利上げとは中央銀行が政策金利を引き上げる事です。 日本では日本銀行が、米国の場合はFederal Reserve Bank(FRB)が金利を引き上げます。

政策金利は中央銀行が一般の銀行にお金を貸し出す際の金利ですから、この金利が上がれば、銀行側も企業や投資家に貸し出している金利を上げる事になります。

政策金利はその時の経済指標などで判断して上げたり下げたりします。 以下のチャートは1950年から現在にかけての利率です。fed-funds-rate_large
上がったり下がったりしている事が分かりますね。 2008年のリーマンショックの後、一気に下がっているのはアメリカは金融緩和を開始したからです。 

リーマンショックで打撃を受けた経済を回復させる為にゼロ金利政策を行っています。 利下げをすれば銀行が貸し出すお金の利息が下がりますから、その分支払いが減るので、一般にお金が回るようになります。

結果、お金を借りやすくなり、住宅や車等を購入する事が出来るようになり、雇用も回復した事から近年はアメリカの景気が回復したかのように報じられています。

しかしならが、金利がゼロに近いというのは異常な状態であり、米国としては一日も早く正常な状態に戻したいのです。 2017年度の利上げは後に2回、現在の1.0から1.5まで引き上げるのではないかと言われています。

2017年に金利が引き上げられ様子を見ながら今後も継続的に利上げが行われるでしょう。

話が逸れましたが、では利上げが行われた場合、米国の不動産にどのような影響があるでしょうか。

不動産が売り手市場にガラリと変わる

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利上げが行われた場合、単純に政策金利が上がれば住宅ローンやクレジットカードの利息が上がります。

利息が上がった場合、変動金利の住宅ローンとクレジットカードに借り入れがある人達の返済額が増えます。

アメリカ人というのは基本的に毎月ギリギリの生活をしている人が大半で、日本人と違って貯蓄などしていません。 給料以外にもカードで借りられるだけ借りて生活するスタイルを送っている人が多い。

この生活スタイルが功を奏して? 大きな経済大国(消費大国)に発展したのですが、しかし利息が上がり返済額が増えると支払いをする事が出来なくなるので破産者が続出します。

結果、住宅を手放す人が増え不動産の在庫数が増える事になります。 同時に差押物件なども増えていきます。

不動産の在庫数が増えるだけではありません。

利率が上がれば毎月の支出が増える事から頭金を貯められなくなる事、また、新規住宅ローンの審査基準も厳しくなる事から今まで申し込みする事が出来た層が住宅ローンを組めなくなります。

在庫数が増え、更に購入層が減るという図式が利上げが行われる事によって作り出されます。

そうなれば物件は売れなくなりますから、不動産価格が下落していきます。

ミクロで見た場合不動産価格は上がり続ける事はない

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マクロで見た場合アメリカ不動産は長期的に見ると過去ずっと価格が上がってきています。

しかし、ミクロ視点で見た場合、常に上昇をしているわけではなく、上昇と下落を繰り返しながら上昇しています。

リーマンショック時が良い例ですが、今後もどこかのタイミングで大幅に下落する可能性があります。

自分の自宅を購入するならば、自分の経済状況・家庭状況などで判断して、購入できるタイミングで不動産は取得するば良いでしょう。

しかし、投資家ならば価格が高騰している時に購入するのは賢い選択だとはいえません。

投資は安い時に買って高い時に売るのが鉄則、今のタイミングでアメリカ不動産を購入するのは最良ではないでしょう。

アメリカで不動産関係の仕事をしている殆どの人はアメリカ不動産はまだまだ上がるといいます。 まさに日本のバブル時と同じような状況です。(当時子供だったので知りませんけど)

誰も疑いっていないんですよね、それもちょっと怖い。

まさにバブル;゚д゚)

どんな状況でも投資戦略を持つ事が一番大切

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投資には必ず戦略が必要です。 周りの人が買っているから、セミナーで進めていたから、という理由で投資をすれば不動産に限らず失敗する可能性が高まります。

失敗する確率を下げるには、具体的な理屈を考える事です。

なぜ今の時期にアメリカ不動産投資をするのか? するならばどの地域か? なぜその地域を選んだのか?

今後、アメリカ不動産は上昇続けるのか? それはなぜか? 利上げはどのような影響を及ぼすのか? トランプ大統領の影響は?などなど色々考える必要があります。

導き出した考え方が正しいかは別に大きな問題ではありません。 考えた上での投資なのか、周りに流されての投資なのかで成功率は大きく変わるはずです。

海外で不動産投資をしている投資家の皆様、しっかりとした戦略・理由はありますか?

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