カンボジア・プノンペン不動産投資視察の感想

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本日はカンボジアの首都プノンペンの不動産視察です。
カンボジアでは他の東南アジア国同様に外国人の土地所有は認められていません。

その為、本日は外国人が購入できるコンドミニアムを中心に見学します。

カンボジアの不動産事情を簡単に説明すると、2008年くらいまでは不動産景気に沸いて、多くのカンボジア人が投機対象として売買していましたが、その後バブルが崩壊しています。

近年は外国人の売買が盛んになり、新たなバブルが到来しています。 しかしながら物件の高騰が激しく、近くバブルが再度崩壊するのではないか、と言われているタイミングです。

カンボジア不動産価格の上昇は実体経済を伴っているのか、他の国と比べて適正なのか、投資対象としてなり得るのか、など吟味しながら見学する予定です。

本日はプノンペン在住の日本人の不動産会社の人に案内して頂ける事になりました。
こちら側は、私を含めハワイから投資家2名、日本、フィリピンから其々1名ずつ、合計4名で物件を見て回ります。

プノンペンの街全体をグルリと回りながら物件を紹介して頂くことになっています。

新興国では途中で開発が止まる事がある

現地の不動産会社の人が気さくな人で、カンボジア不動産のいろいろな話を聞かせてくれます。

現在カンボジアでは建設ラッシュが続いていて、至る所でコンドやホテルが建設されているとか、カンボジア人の成金は殆ど不動産開発に関連した土地成金とか、区画を整理する為に行政が火を放って人を追い出す話とか、、、非常に興味深いです。

1つ案内されたのは韓国系のディベロッパーで途中で建設を停止してしまったコンドです。
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日本の場合、建設途中で中断するような事はありませんが、新興国の場合、プレビルドでコンドミニアムを購入しても実際に物件が建つのかわからない怖さがあります。

フィリピンなどの場合は自国のディベロッパー会社が世界の富豪番付に出てくるのほど立派な会社もありますが、カンボジアではそのような会社は存在していません。

カンボジアでプレビルドで物件を購入する場合は、ディベロッパーの規模や過去に建設した物件なども調べる必要がありますね。

ダイヤモンドアイランドを見学

現在絶賛開発中のプノンペンのダイアモンドアイランドに来ました。

日本のお台場のような、若者が集まるショッピングモール、ホテル東横インなどが建設されており、「未来都市」とも呼ばれています。

ダイヤモンドアイランドの対岸にはカンボジア最大のカジノ施設、ナガワールドがあり、観光としても住居としても今後注目される地域です。

完成は2017年予定で完成予想図はこのような感じです。
DiamondIsland
とても綺麗ですね、見学している2016年の段階では閑散としていて、とても後1年でこのような状態になるとは想像できませんが、、、

ダイヤモンドアイランドにはマリーナベイサンズ(シンガポール)をイメージした高層コンドミニアムが建設中です。
RIVIERA
マリーナベイサンズをイメージしているようですが、イメージの方向を間違えて完全にパクっている気がします。。。

マリーナベイサンズをイメージしたディーアイ リビエラは残念ながら中国の旧正月ということで展示場がお休みでした。
ネットで物件価格を調べる限り、1Bedで1300万~、3Bedで5000万~くらいの値段設定です。

続いて訪問したのが、The Bridge。
ダイヤモンドアイランドから5分の距離にあり、近隣にはイオンモールをはじめ商業施設なども充実しています。

また、カンボジアの国会、外務省、オーストラリア大使館や5つ星のホテルなども至近の距離に立地。
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The Bridgeは1Bedで1600万~、3Bedで3000万~くらいの値段設定。

高級物件というだけあって値段が高いですね。 値段が高くても、その分家賃が取れれば長期保有するメリットがあります。

しかしカンボジアは家賃が低く、ホテルの宿泊費なども安いのが特徴です。 ダイヤモンドアイランド周辺の高級物件を購入しても十分な賃料が取れないので利回りは殆ど期待出来ません。

購入するなら、キャピタル狙いという事になりますが、建設ラッシュが続くプノンペンで今後どのくらい価格が伸びるのか微妙な所です。

これらの高級コンドは最初は申込者が多かったようですが、最近では販売数が伸びていないようです。

今後も販売が進まないようであれば、ディベロッパーは価格を下げてくるでしょう。

手頃な物件のコンドも見学

高級コンド以外にも、ある程度利回りが見込める物件の案内もして頂きました。

見学した建設中の物件。 
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こちらの物件は1BED(40平米~)を400万~で購入できるコンドです。
他にも何件か資料を頂きましたが、いずれも同じような価格設定でした。

賃貸に出した場合は月に4万円くらいという事だったので実質利回りは10%を切る感じでしょう。

高級コンドを購入するよりも利回りが出ますが、様々なリスクが想定できるカンボジアの不動産を購入して、年の利回り10%、更に上がるかどうかわからないキャピタルを狙うのは、なかなか難しい投資です。

数年後はフィリピンのようになる

高級物件から手頃なコンドをプノンペンの街を一周しながら見学して来ましたが、1つ感じた事がありました。

数年後はフィリピンのマカティと同じ状態になる。

フィリピンも5年くらい前から建設ラッシュで、ディベロッパーが一斉にコンドミニアムの建設を開始しました。

キャピタル狙いで多くの投資家が物件を購入しましたが、売り抜けた人は極わずか。

多くの物件は、貸せない、売れないの二重苦に晒されています。

プノンペンもこれから数年後に現在建設中の物件が完成する事になりますが、フィリピンと同じ轍を踏む事になるでしょう。

物件価格は上昇しているように思えますが、実際はディベロッパーが価格を上げているだけ。

物件を貸し出すにも地元のカンボジア人は高すぎて借りられない、でも借りる外国人の数が圧倒的に少ないから、空室ばかりになる。

物件を売りに出しても、購入希望者が現れない。

こんなカンボジアの数年後が見えます。

もちろん、フィリピンとは人口も経済規模も違うのでフィリピンほどインパクトはないでしょう、しかし少なからずカンボジアでも痛い目にあう投資家が出てくるはずです。

投資のリスクとリターンのバランスが微妙

新興国の不動産投資って結構リスクが高いです。
不動産は購入するのは簡単ですが、手離れは非常に悪いです。

先進国のように売買システムが確立していれば、書い手を探すにも、エージェントを探すにも苦労しませんが、カンボジアではどちらを探すのも簡単ではありません。

それ以外にもカンボジアの法律が変わるかもしれないし、王様の一言で外国人の権利書を白紙化される可能性だってあるわけです。

購入した物件の価値が数年後に5倍、10倍になる可能性があれば、カンボジアのカントリーリスクもリターンとバランスが取れますが、コンドミニアムの一室を購入して数年後に果たしてどのくらいの利益が見込めるでしょうか。

リスクとリターンのバランスを考えた時に、いろいろな国で不動産を購入できる選択ができる中で、今の時期にカンボジア・プノンペンで不動産を購入するメリットはありません。

購入するとすれば、土地を購入するべきです。 土地なら何十倍にもなる可能性があります。

これは他の新興国でも同じ事が言えますが、不動産投資するなら、購入するべきはコンドミニアムではなく土地でしょうね。

そうなると投資というよりギャンブルになってしまいますけど。

数年後、いろいろな意味でカンボジア・プノンペンがどのように変貌するのか楽しみです。

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