海外不動産投資をビジネスにするのは完全な無理ゲー

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こんにちは、アメリカで不動産投資をしている澤(@SawaAzumi)です。

先週、海外不動産投資を行う上で大切なポイントを紹介させて頂きました。
 私のブログには何年も前から海外不動産に関するトラブルの相談が後を経たないからです。

・合わせて読んでね
⇒海外不動産はお金があれば誰でも買える。でも誰から買うかが問題だ。

内容的には、「海外不動産は詐欺が多い」「取り扱う業者に依存したり、無条件に販売業者を信用してはいけません」「事前に業者や投資地域の情報をインターネットで調べましょう」などの注意喚起です。

というのは、海外不動産投資、特にアメリカの投資用物件を取り扱っている業者でトラブルを抱えていない業者はありません。 インターネットで悪評が立っていないような業者でも私の所には、業者のトラブル相談が沢山届いています。

レイナスの岩佐氏や四方田氏のように物件の代金だけ詐取して、不動産の名義変更をしない完全な詐欺を行っている業者とは全く別の話ですが、まともに事業を行っているように見える業者でも、必ず投資家とトラブルになっています。

なぜだろうと考えてみると、仮に私がアメリカの不動産投資物件を紹介するコンサル業務を行う事を想定してみると、完全な無理ゲーである事がわかります。

無理ゲー(ムリゲー)とは、難易度が高すぎて「クリアするのが無理なゲーム」を指す用語。 定義は特にないですが、ゲームの設定上、運任せの部分が多かったり、努力だけではクリアが困難な場合によく使われます。

*海外不動産の投資物件を取り扱っている業者というのは、リアルターなどの不動産エージェントではなく、物件の転売や紹介などを行っている会社やコンサルタントの事です。

海外不動産ビジネスが無理ゲーな最大の理由はこちらです。

投資家がリスクを受け入れられないから

例えば、アメリカ不動産物件の場合、購入すれば実質利回りで10%近くでる地域もありますから、それ相当のリスクが存在しています。

100人が同じような物件を購入して、100人全員が利回り10%で回せる事はありえません。

中には家を破壊して逃亡するテナントが出てくるかもしれないし、購入した次の日に屋根が風で飛んで200万円の修理代が発生するかもしれません。 テナント付けに困らないアメリカと言えども、運が悪く1年間、テナントが決まらない可能性だって十分に考えられます。

投資にはリスクとリターンが存在している事を理解できてない投資家が海外不動産投資家には多い。

なぜリスクを理解できない?

リスクを理解できない投資家が多い理由としては、投資リテラシーが低い事が考えられます。

日本人業者経由で海外の不動産を購入する層というのは、言葉の壁などもあり、自分で現地の情報を掴んで直接投資する事が出来ない人達です。

また、投資物件を購入するのに無駄な仲介業者を間に挟むという事は、業者に依存する投資家が多く、業者の宣伝文句を鵜呑みにする傾向にもあります。

業者側がしっかりと、投資のリスクについて十分な事前説明が行われていない事も問題です。 しかし、いくら説明してもリスクを受け入れられない投資家が存在している事も事実です。

そういったリテラシーの低い投資家を相手に商売をするのが海外の不動産投資物件を取り扱うビジネスです。

リスクを受け入れられない投資家をお客にするのは難しい

不動産物件のリスクを受け入れられない投資家がいた場合、必ずトラブルに発展します。

物件に何かしらの問題が発生した場合、なぜテナントが家を破壊して出ていくんだ? なぜ屋根の修理に200万円かかるんだ? なぜテナントが決まらないんだ?

と投資家は必ず販売会社に詰め寄ります。 しかしランダムに発生するリスクは販売側としては「運ですから・・・」としか答えられません。

もちろん、そんな風には答えられないので、問題解決のために対応するのですが、それが火種となりトラブルに発展します。

そう考えると、投資リテラシーの低い投資家をターゲットにする海外不動産投資ビジネスは相当な無理ゲーである事は間違いありません。

実際に起こっているトラブル事例は別だけどね

本記事は海外不動産の投資物件を取り扱う業者を擁護しているのではありません。

実際、業者と投資家間の多くのトラブルは、業者側が事前約束した条件に相違があったり、事前の説明不足から引き起こされるものばかりです。

私に届いている多くのトラブル事例は業者側に問題があります。

しかしながら、投資家側もリターンに対する正当なリスクが存在する事を理解する必要があります。

不動産投資はリスクの低い投資ですが、元本が保証されているわけではありません。

実際に投資する場合、周りの人達が上手くいっているからといって自分も同じように上手くいくとは限らない事を十分に理解して投資する覚悟が必要です。

頭の中ではリスクを許容していても実際にトラブルが発生したら、なかなか人間は受け入れられないようです。

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