ハワイ:Airbnbで運用する為にワイキキのコンドミニアムにオファーを入れました。

airbnbの仕組み•ө•

こんにちは、2009年からアメリカで不動産投資をしている澤(@SawaAzumi)です。

ハワイに引っ越してきてから、ずっとワイキキにコンドミニアムを購入して、AirbnbやVRBOを使ってバケレンで運用しようか悩んでいます。

よし、やるぞ!と決めては、やっぱリスク高いな。と止めたり。
やっぱりコンドを買うぞ!と決めて物件の内見に行っては、直前に止める。
という事を3回くらい繰り返しています。

ハワイでバケレンで貸し出したい理由は、利回りが高い事と、せっかくハワイに住んでいるのでハワイで不動産投資をしたいという思いがあります。

逆に毎回、考えを直前に止める理由としては、短期バケレンには様々なリスクが存在しているからです。

例えば、コンドミニアムには管理会社と住民が決めた利用規約があるのですが、この規約には大体30日以内の短期レンタルが禁止されています。 今は黙ってAirbnbやVRBOなどを使って短期の貸出をしている人が多いですが、今後は厳しく取り締まられる可能性があります。

日本でも民泊が問題になっているように、ハワイでも住民から苦情が出たりしています。

短期のバケレンが許可されていたとしても、将来突然、オーナーのVoteで禁止になる可能性もあります。

今後は短期バケレンオーナーの値下げ合戦になるかもしれないし、リスクとリターンのバランスがちょうど良すぎて、微妙な感じがしていました。

しかし、やっぱり物件を購入する事に決めて2つの物件の内見にいってオファーを出してきました。

AirbnbやVRBOってなに?

AirbnbやVRBOは物件を宿泊施設として登録、営業できる「民泊」プラットホームです。 Airbnbは日本でもエアビーなどと呼ばれ世間的に浸透してきました。 VRBOは日本では知られていませんが、同じように民泊の場を提供するサービスです。

何故、民泊がいいかというと、通常の形態で物件を賃貸に貸し出すよりも家賃(宿泊費)が多くとれるからです。

例えば、ワイキキで月1500ドルで貸し出している1ベットルームの部屋の場合。
AirbnbやVRBOで貸し出すと1泊$150くらいチャージできます。

80%稼働したと過程して$150*24日=$3600の家賃(宿泊費)が入ってくる事になります。
賃貸と違って日用品や消耗品などはこちらで用意する必要があるのですが、それでも通常のレントより倍くらいの家賃が入ってきます。

倍の家賃が入ってくれば、利回りの低いワイキキのコンドでも十分に採算がとれますし、ローンを組んで購入している人は、宿泊費でローンを返済しても、お小遣いが入ってくるレベルまで持っていけます。

以前にも数回、Airbnbに関する記事を書きました。 よかったらどうぞ。

記事の内容は基本的にリスクの高さを促していますね。 自分を引き止めるよう自分を説得しているかのようです(笑)

物件の見学に行ってきました!

という訳で、再度、ワイキキの物件を見学してきました。 見学しているのはスタジオタイプの物件です。 バケレンで貸し出す場合は部屋の大きさよりもベットの数(宿泊人数)と立地で値段が決まるので、1ベットもスタジオも殆ど貸し出せる値段が変わりません。

このコンドですが、立地は最高です。 今時スタジオタイプでこれだけのオーシャンビューはワイキキにはありません。
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ダイヤモンドヘッドも見えて(この写真では見えていないけど)海も見える、コンドの前は米軍の土地なので開けている。 立地と風景は最高です。

サーファーだったら部屋から波チェックもできます。 アラモアナセンターにも歩いていけるし、ワイキキの中心地までも徒歩圏内です。

今回見に来ているのが16Fと17Fです。 どちらもオーシャンビューで、それぞれ69kと75kでリスティングされています。

16Fの部屋を内見すると、、、
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ボロボロです。 床のカーペットも酷い状態。 これは床を全部張り替える必要があります。 先日までテナントが入っていたようですが、よくこんな状態で住んでいましたね。私が借り主だったらカーペット替えろって文句いいそうです^^;

でも、お風呂とトイレは全然問題ないですね。タイルも綺麗です。
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16Fは床を全部張り替えて、壁紙を取ってペンキを塗る。クローゼットなども交換が必要です。

続いて17Fです。 17Fはテナントが入っています。 9月に退去する予定です。 別に状態は悪くないですね。
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キッチンやクローゼットなども悪くありません。 ただこれもフローリングに交換が必要ですね。 壁紙も剥がしてペンキを塗った方がメンテが楽です。
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シンクなども交換が必要かもしれませんが、ペンキを塗って綺麗にすれば問題なさそうです。 この手の物はホームセンターに売っていますし、自分でも交換できるので購入できたら考えようと思います。
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16F(69k)、17F(75k)を其々65kと70kでオファーを出してみました。

さぁ、物件購入できるでしょうか?

購入できたららリフォームして、Airbnbデビューです!

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