アメリカの学区と物件価格の関係、投資用物件の学区の調べ方

Lakewood_Street

こんにちは、アメリカで不動産投資をしている澤(@SawaAzumi)です。

アメリカで不動産を購入する場合、子供がいなくても近隣の学区を調べる事は非常に重要です。 投資用物件を購入する時も同じです。

基本的にアメリカでも日本でも学区が良い地域は安全で、不動産価値が高い傾向にあります。

学校の教育レベルが高いという事は住民の所得が高く、教育にお金をかける事ができるからです。 

日本の場合、全国の地域の学区や学校の評価を調べるのは、なかなか難しいですが、アメリカの場合、一定の評価水準の元、全米の学校が1から10までレーティングされています。

数字が低い順から評価が上がり、10の学校は一番評価が高く設定されています。

では、どのように学区を調べたら良いのでしょうか? またアメリカの学区と物件価格にはどのような関係があるのでしょうか。

Greatschools.orgで調べられる

1
アメリカの学区はGreatschools.orgで簡単に調べる事が出来ます。 サイトにアクセスしてZip codeを入力すれば近隣学校の評価が出てきます。

試しにハワイのワイキキエリア(96815)を調べてみましょう。
3
Nuuanu Elementary School 評価10
Manoa Elementary School 評価10
Hokulani Elementary School 評価10
Kalani High School 評価9
評価10は相当レベルが高く、教育レベルが高いです。 世界一高額と言われているワイキキの不動産を所有・賃貸できる人達は相当所得が高い事が予想できますから、教育にも力を入れているのでしょう。

逆にデトロイトなどの貧困層が集まるエリアでは、やはり学区の評価は悪くなります。 
5
学区が悪ければ治安も悪く、不動産価格も低い傾向にあります。

学区の良いエリアの不動産は高く、家賃が低いので、キャッシュフロー目的の不動産投資の場合、極端に学区を優先して投資用物件を探す事は賢い選択だとは思えませんが、同じ価格・家賃だった場合、学区が良い方を選んだ方が良いでしょう。

アメリカで投資物件を探す時は上記のウェブサイトを使って、学区も同時にするようにしてください。

学区が良ければ、不動産価格にどのくらいの差がでる?

アメリカの不動産データを取り扱ってるRealtor.comによると、学区の評価9-10を高評価エリア、6以下を低評価エリアとした場合、高評価エリアはアメリカの平均物件価格よりも49%価格が高い事が判明しました。

高評価エリアと低評価エリアを比べた場合は、なんと77%も高評価エリアの物件価格が高い事が分かりました。 アメリカの平均物件価格は$269,000、高評価エリアは$400,000、低評価エリアは$225,000です。

物件が売れる速度を調べてみると、高評価エリアは低評価エリアよりも8日早く物件の買手が見つかります。 アメリカ全土の平均と比べると、高評価エリアは4日早く売れる事が分かりました。

Realtor.comの閲覧数や履歴に関しても、高評価エリアの物件は低評価エリアの物件に比べて42%のアクセス数が多く、アメリカ平均と比べると26%多くなっています。

データでみる限り多くのバイヤーは、それだけ学区を気にしている事が分かります。

アメリカで最も不動産価格の高い学区

アメリカの高評価エリア(学区評価9-10)の地域で最も不動産価格の高い地域トップ10です。

1. Beverly Hills Unified School District, Los Angeles County, CA
BHHS
アメリカで大ブームを起こしたテレビドラマ、ビバリーヒルズ90210(90210は地域のZip code)の影響か、学区ベースに考えた場合、全米で最も不動産価格の高い学区はこちらです。

同郡の平均価格よりも689%高く、Beverly Hills Unified School Districtの不動産平均価格はなんと$3.8 millionとなっています。 近隣には学校レート9のSanta Monica–Malibu Unified School Districtの平均価格$2.5 millionの高額エリアも存在しています。

2. Highland Park Independent School District, Dallas County, TX
13Bradfield
Highland Park Independent Schoolは学校評価10で632%($1.8 million)平均よりも同郡と比べて不動産価格が高くなっています。 

3. Kenilworth School District No. 38, Cook County, IL
39573275
Kenilworth Schoolの評価は10。 同群の平均価格と比べて606%($1.6 million)高くなっています。

以下、4位以降のランキングです。 CAやNY、NJが多いのはそれだけ富裕層がいるからでしょう。
4. Indian Hill Exempted Village School District, Hamilton County, OH
5. Winnetka School District 36, Cook County, IL
6. Manhattan Beach Unified School District, Los Angeles County, CA
7. Scarsdale Union Free School District, Westchester County, NY
8. Saddle River School District, Bergen County, NJ
9. San Marino Unified School District, Los Angeles County, CA
10. Mariemont City School District, Hamilton County, OH

学区が良ければ必ず不動産価格が高いという事ではない

学区のレートが高ければ、必ず不動産の価格が学区の低い所と比べると高いという事ではありません。

学区レートが10でも、学区レート7や8の方が不動産が高い事もあります。 Realtor.comは最も関心度の高い学区を不動産価格順とは別にランキングで紹介していました。

1. Rocky River City School District, Cuyahoga County, OH
2. Clear Creek Independent School District, Harris County, TX
3. School Town of Munster School District, Lake County, IN
4. Orange School District, New Haven County, CT
5. Etiwanda Elementary School District, San Bernardino County, CA
6. Longmeadow School District, Hampden County, MA
7. Strongsville City School District, Cuyahoga County, OH
8. Plymouth-Canton Community School, Wayne County, MI
9. Regional School District 05 School, New Haven County, CT
10. Trumbull School District, Fairfield County, CT

これらは何れも不動産価格の高いランキングに入っていません。 即ち、学区と不動産価格の関係は比例するもの、地域によっては学区が良くてもリーズナブルな値段で不動産購入ができる地域も存在しているという事です。

アメリカで不動産投資をする場合、こういった評価の高い学区で、尚且つリーズナブルに購入できる地域に投資したいですね。

以下の4つの記事も必読の記事です!

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

最新情報をお届けします

シェアありがとうございます