アメリカ不動産はバブルの状態に?投資リスクの高い地域を見極めろ!

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こんにちは、2009年からアメリカで不動産投資をしている澤(@SawaAzumi)です。

ここ最近、立て続けにアメリカ不動産がバブルの状態に入っているのではないかという記事を書いています。 復習を兼ねて、現在のアメリカ不動産マーケットの状態をまとめてみました。

2007年に起こったサブプライム問題、2009年のリーマン・ショックでアメリカの不動産は大きく価値を落とす事になりました。 当時専門家は今後、アメリカの不動産は日本のバブル崩壊後と同じように長期間不動産価格は回復しないだろうと予測を立てていました。

また、当時はどこまで物件価格が下がり続けるのか不明で、不安から多くの人が投げ売りする形となりアメリカ不動産史上、もっと大きな下落を記録しました。

予想とは裏腹に、その後は堅調にマーケットの価格を戻し、2016年の現在はアメリカ不動産マーケットは殆ど価格を戻しました。 アメリカ全体の不動産価格はサブプライムが起こる前の2007年5月の$196,100と比べるとまだ6.2%下の水準ですが、地域によっては過去最高価格を更新している場所も出現しています。

過去最高価格を記録しているシアトルでは家賃が払えず、キャンピングカーで生活する人も現れて話題となっています。

物件価格の高騰に伴い、家賃も上がり、現状の給料水準では賃貸を借りるのが難しくなってきています。

シアトルのように家賃が高騰している地域では、30部屋に対してトイレは10個、シャワー室は5個のようにトイレやシャワーを共同で使うようなアパートも出現しています。

その他にも現在の不動産マーケットの状態がサブプライム前の状態に似ている事が話題になっています。

フリップをする投資家が増え、人工的に物件価格を釣り上げている状態が続いています。

フリップ投資家が急激に増えた2005年のバブル崩壊前の状態に2016年の現在が似ていると言われています。

地域によっては完全にバブル状態に入っている

アメリカ不動産のデータを取り扱うParagon社によるとアメリカの一部の地域、例えばサンフランシスコは完全にバブルの状態に入っていると言います。

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黒のライン:サンフランシスコの中間価格
黄色のライン:カルフォルニアの中間価格
赤のライン:米国全体の中間価格

2007年時、サンフランシスコの価格は米国中間価格の4倍の価格でした。 その後2011年にかけて大きく価格を落としています。

2015年の状態は米国平均価格の約6倍の値段を付けています。 米国全体の価格と比べた場合、これから数年かけて2005年の価格まで下落しても不思議ではありません。 このような状態はサンフランシスコ以外でもシアトルや他の地域でも同じ現象が見られます。

家賃高騰により、家の借り入れが経済的に出来なくなるテナントが続出している事から、経済発展に伴う、不動産価格上昇とは言えない状態です。

アメリカは一部の地域では既にバブルの状態に入っていると判断できる材料が多く、投資で購入する場合は、しばらく様子を見たほうがいいでしょう。

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